Как правильно продать квартиру, если она в ипотеке — особенности и процедура оформления

Полезная информация по теме: "Как правильно продать квартиру, если она в ипотеке — особенности и процедура оформления" с важными комментариями. Здесь собрана все денные по теме и сделаны выводы. Если вы не согласны с ними или есть вопросы, то для разъяснения вы всегда можете связаться с нашим дежурным специалистом.

Правильные действия продавца при продаже квартиры в ипотеку

Предварительной подготовки и знания юридических нюансов требует продажа квартиры в ипотеку; действия продавца включают сбор документов, проверку законности регистрации объекта недвижимости, составление договора купли-продажи, организацию передачи денежных средств. Для юридической процедуры необходимы технический паспорт жилой недвижимости, кадастровые документы, справки — из Росреестра и о праве собственности на жилье.

Особенности продажи квартиры через ипотеку

Особенности продажи квартиры посредством ипотечного кредита заключаются в необходимости согласования выплаты денежных средств посредством банковского учреждения. Продавец жилой недвижимости собирает документы для банка, который выдает ипотечный займ. Аккредитованным специалистом финансового учреждения оценивается рыночная цена квартиры. Затем открывается банковский счет для перечисления оплаты. В течение 2-5 трудовых дней специалисты банка готовят необходимые письменные соглашения и приложения к договору.

Закрепляется сделка договором купли продажи квартиры между продавцом и приобретателем недвижимости. Допускается передача чисти денег наличными средствами либо через банковскую ячейку. Сумма должна быть зафиксирована в специальной расписке, которую передают в банк. После регистрации соглашения о продаже недвижимости в БТИ (процесс выполняют в течение 5 дней) оставшиеся средства будут перечислены на банковский счет продавца посредством ячейки или аккредитива.

Необходимо учитывать, что квартира даже после регистрации собственности остается в залоге у финансового учреждения до выплаты всей суммы ипотечного кредита.

Плюсы и минусы реализации жилья в кредит, риски для владельца

Преимущества реализации квартиры посредством оформления ипотеки:

Недостатки финансовой операции:

[1]

  1. Срок продажи может быть увеличен до нескольких недель из-за рассмотрения заявки покупателя в банке, выполнения оценки недвижимости специалистами, проверки документов.
  2. Потребуется ожидать перечисления денежных средств от банка некоторое время после подписания соглашения с покупателем. Следует оформить перерегистрацию недвижимости перед завершающим расчетом.
  3. Необходимо учитывать возможность отмены сделки при возникновении спорных ситуаций у банка с покупателем на этапе оформления договора и перевода денег.

Продажа недвижимости по переуступке в ипотечном займе

Реализация недвижимости по переуступке в ипотечном займе осуществляется при приобретении покупателем жилья в новостройке по ДДУ. После выплаты ссуды покупатель может продать недвижимость в еще недостроенном комплексе по договору долевого строительства. Права собственности у покупателя жилья еще нет, комплекс принадлежит компании-застройщику до момента ввода в эксплуатацию.

В данном случае договор купли продажи квартиры не подписывается, продавец может уступить будущее право собственности на недвижимость после сдачи комплекса. Поэтому при реализации сделки потребуется согласование с банковской организацией и компанией-застройщиком. Не все банковские организации соглашаются на данные сделки.

Для решения задачи рекомендуется:

  • узнать, в каких банках данные сделки выполняются для застройщика комплекса;
  • оптимально обратиться в банки, в которых строящиеся жилые комплексы фирмы-застройщика аккредитованы;
  • при отказе фирмы-застройщика заключать договор переуступки можно обратиться с проектом договора к нотариусу для решения спорных вопросов и согласования пунктов соглашения.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку?

Оформление сделки осуществляется после подписания договора купли-продажи квартиры. Однако сначала соглашение — предварительное, затем покупателю необходимо согласовать документы в банке.

Продавцу требуется подготовить для банка следующий пакет документов на жилую недвижимость:

  1. Технический паспорт жилого помещения.
  2. Бумага с подтверждением права владения квартирой.
  3. Документация о способе приобретения недвижимости. Это может быть дарственная, завещание (при получении квартиры в наследство), договор купли-продажи при самостоятельной покупке.
  4. Паспорт собственника недвижимости.
  5. Кадастровая документация; необходимо учитывать, что бумага обновляется 1 раз в 5 лет.
  6. Выписку из Росреестра с данными о жилой недвижимости, подтверждающую отсутствие обременений на квартиру.
  7. Заключение компании по оценке недвижимости, которое должен заказать и оплатить потенциальный покупатель.

Пошаговая инструкция по действиям продавца

Рекомендуется ознакомиться, перед тем как продать квартиру по ипотеке, с пошаговой инструкцией, содержащей следующий порядок действий:

  1. Продавец подбирает покупателя самостоятельно либо перепоручает работу риелтору.
  2. При самостоятельном ведении — потребуется подробное обсуждение параметров финансовой сделки, обязательна встреча со специалистом банка (отдела ипотечного кредитования), покупателем.
  3. Владелец квартиры предоставляет потенциальному покупателю необходимую документацию на жилой объект для получения одобрения в финансовой организации.
  4. У продавца могут запросить дополнительные бумаги (о подтверждении дееспособности, семейном положении, составе семьи и т.д.).
  5. Для выполнения оценки продавец организует доступ в помещение для подготовки отчетности. Оплачивает услуги оценочной компании покупатель жилой недвижимости.
  6. Составляется предварительный договор. Покупатель выплачивает часть денежных средств в качестве задатка.
  7. После согласования юридических нюансов сделки подписывается соглашение о купле-продаже недвижимости, осуществляется регистрация сделки.
  8. Продавец получает денежные средства (наличными либо на счет в банке) и организует выписку из жилого помещения.

Полезные советы, как уменьшить риски при совершении сделки

Уменьшить риски продажи квартиры по ипотеке можно, проконсультировавшись с юристом и соблюдая следующие советы:

  1. Покупателю передают только ксерокопии документов, запрещается отдавать оригиналы бумаг при подаче заявки на рассмотрение в банковскую организацию.
  2. Продавец сопровождает покупателя в банк лично при передаче бумаг на рассмотрение и оценку стоимости жилой недвижимости.
  3. Не рекомендуется поручение представления интересов продавца при совершении финансовой сделки третьим лицам.
  4. Не следует оформлять доверенность и подписывать предварительные расписки, помимо основного соглашения о купле продаже.
  5. При необходимости передачи полномочий по организации сделки рекомендуется привлечь опытного риелтора и заключить с ним договор об оказании услуг.
  6. Важно собрать информацию о покупателе для предотвращения признания сделки недействительной.

При выборе способов оплаты можно руководствоваться такими их особенностями:

  1. Безналичный перевод суммы на банковский счет выполняется после подтверждения законности сделки. Для данной цели потребуется открыть специальный расчетный счет. Недостаток — в необходимости ожидать перевода, который может занять некоторое время.
  2. Передача денежных средств с помощью банковской ячейки. Преимущества заключаются в возможности получения полной суммы в необходимый срок. Средства закладывает покупатель в банковскую ячейку, а после подтверждения регистрации права собственности в Росреестре продавец деньги может забрать. Способ надежен, позволяет исключить потерю денег даже при возникновении сложностей со стороны банка и заемщика. Однако требуется оплатить данную банковскую услугу.
Читайте так же:  Средняя зарплата в украине

При наличии перепланировок в квартире рекомендуется заранее собрать или получить документы о законности выполненных строительных работ. При осмотре квартиры специалистами банка сделка может быть отменена при несогласованных изменениях конструктивных решений в квартире.

Процедура продажи квартиры, которая находится в ипотеке

Многих заемщиков интересует вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, в связи с самыми различными обстоятельствами. Продать такую собственность можно, однако процедура отличается сложностью и длительностью, требуя согласования процесса с кредитором. В процессе выплаты ипотечных обязательств бывают ситуации, когда дальнейшее погашение согласно условиям договора, становится невозможным. Причины, вынуждающие владельца отказаться от ипотечной собственности, могут быть самые разные – от смены места жительства до ухудшения финансового состояния клиента. Кроме того, инициатором отчуждения ипотечного жилья может стать сам кредитор.

С должным отношением к проблеме, можно продать квартиру в ипотеке в полном соответствии закону и даже извлечь в непростой ситуации финансовую выгоду.

Законодательная база

Основным препятствием, из-за которого продажа ипотечного жилья затруднена, является необходимость согласования любых действий в отношении залоговой собственности с держателем закладной, т.е. банком. Наличие обременения отражается и в правоустанавливающих документах на недвижимость.

Процедура, как продать квартиру в ипотеке, строго регламентирована действующим федеральным законом об ипотечном жилье, а права владельца такой недвижимости и кредитной организации отражены в статьях 301, 302, 303 ГК.

Основываясь на стремлении к взаимовыгодному разрешению проблемы, банк может разрешить продажу залогового жилья, идя навстречу неплатежеспособному заемщику.

Причины продажи

Сделка купли-продажи имущества, находящегося в залоге, может быть инициирована как владельцем жилой собственности, так и самим банком.

Кредитная организация идет на такую меру в следующих ситуациях:

  • Образование просрочки по платежам;
  • Порча недвижимость, выявление фактов ненадлежащего обращения;
  • Внесение несогласованных с банком изменений в технические характеристики имущества
  • Утрата собственности в результате действий заемщика;
  • Передача третьим лицам.

Со стороны заемщика причинами, вынуждающими обратиться к продаже жилья, могут являться:

  • Потеря работы и ухудшение финансового положения клиента;
  • Потеря трудоспособности;
  • Изменение жилищных потребностей и желание купить другую квартиру;
  • Намерение получить прибыль от сделки;
  • Вопросы личного характера, включая выезд из страны, переезд в другой регион РФ, свадьба, развод.

Способы продажи

Задаваясь вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, владелец ипотечной собственности должен знать о существовании четырех законных путей продажи:
  • Продажа жилья за наличные с досрочным погашением ипотеки.
  • Самостоятельный поиск нового покупателя заемщиком.
  • Поиск покупателя недвижимости силами кредитной организации.
  • Перевод долговых обязательств.

Продажа за наличный расчет

Данный способ считается наиболее выгодным для заемщика, так как максимально учитывает его финансовые интересы. Схема покупки включает произведение расчетов за приобретаемый объект за наличные, согласование сделки с банком с последующим досрочным погашением остатка долга.

Покупатели недвижимости стараются избегать сделок с ипотекой ввиду наличия обременения. Квартира, находящаяся в ипотеке, купленная на заемные средства с обязательствами погашения долга, отпугивает многих.

Продать ипотечное жилье можно согласно следующей процедуре:

  • Составление, подписание и заверение у нотариуса соглашения между покупателем и продавцом.
  • Внесение суммы, достаточной для полного погашения займа.
  • Снятие с ипотечного жилья обременения после закрытия ипотеки.
  • Подписание договора купли-продажи и регистрация перехода права на собственность.
  • В случае оформления строящегося жилья, помимо договора о покупке переоформляют и договор долевого строительства.

Данная схема называется также доверительной продажей, так как продавец, предваряя стадию оформления купли жилья, вносит часть средств для оплаты долга по ипотеке, кладя остаток средств в банковскую ячейку. Реализация такой схемы осложняется поиском покупателя, готового к приобретению собственности с обременением прав. Продавец получает оставшуюся часть от стоимости продаваемой недвижимости только после снятия обременения.

Самостоятельная продажа

Помимо поиска покупателя, готового связываться с приобретением квартиры, если она в ипотеке, сложности ожидают при согласовании продажи с банком. Заемщику, намеренному самостоятельно продать жилье новому владельцу, рекомендуется сообщать покупателям о наличии обременения в самом начале переговоров. Полная передача информации о собственности и правах на нее позволит сразу отсечь покупателей, не готовых к покупке недвижимости, находящейся в залоге у банка.

Знание, как продать ипотечную квартиру самостоятельно, позволит избежать нежелательных последствий и решить вопрос с закрытием ипотеки с максимальной выгодой для себя.

Процедура согласования самостоятельной продажи выглядит следующим образом:

  1. Обращение покупателя в банк с запросом о покупке.
  2. Составление и нотариальное заверение предварительного договора.
  3. Внесение средств, достаточных для погашения ипотеки, в ячейку банка.
  4. Остаток от общей стоимости проданного жилья кладут во вторую депозитную ячейку.
  5. После снятия обременения оформляется сделка купли-продажи с последующей регистрацией перехода права в Росреестре.
  6. Получение банком и продавцом доступа к своим ячейкам.

Продажа долговых обязательств

Такая схема наиболее выгодна для покупателей ввиду заниженной стоимости залоговых квартир, что позволяет надеяться на скорую продажу.

Оформление купли-продажи ипотечного жилья в данном случае схоже с процедурой получения ипотеки:

  1. Покупателем готовится пакет документов, необходимый при оформлении ипотечного договора и подается заявка в банк.
  2. После получения одобрения проводится оценка недвижимости и подписывается договор страхования на приобретенную собственность.
  3. Банком производится перерегистрация обременения в Росреестре.
  4. Заемщиком подписывается допсоглашение на переуступку долгового обязательства.

Весь процесс снятия обременения и оформления приобретения займет трехнедельный срок, не требуя особых усилий со стороны продавца и покупателя.

Продажа с помощью банка

В случае, когда заемщик не может заниматься продажей ипотечной недвижимости (отсутствие времени или переезд в другой регион), может быть использовано право на отказ от участия в процедуре. Это означает, что реализация жилья и оформление сделки будет осуществляться силами сотрудников банка.

По данной схеме покупатель должен внести средства, необходимые для погашения ипотечного долга, и переоформить право собственности. Оставшаяся после погашения займа сумма находится в банковской ячейке, и прежний владелец забирает ее после подписания договора купли-продажи.

Несмотря на сложности, присутствующие при оформлении процедуры перехода права на ипотечную собственность, вопрос может быть разрешен с выгодой для заемщика, для которого финансовое бремя по погашению займа стало непосильным. Процедура такой продажи, отличаясь в некоторых моментах, связанных с достижением предварительной договоренности, внесением средств в депозитные ячейки и небольшим ожиданием снятия обременения, в целом имеет схожие этапы со стандартной процедурой оформления ипотеки и подписания купчей.

В случае несогласия заемщика на условия сделки, сумме выплаты и иных моментах, остается альтернативная возможность самостоятельного досрочного закрытия кредитной линии и оформления продажи собственности без каких-либо обременений.

Заемщик, попавший в сложную ситуацию, не позволяющую погашать имеющиеся кредитные обязательства, вправе обратиться в банк за пересмотром условий по ипотечному договору, однако делать это нужно, не дожидаясь образования задолженности и просрочек.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую — 3 способа

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про то, как продать квартиру в ипотеке.

Сегодня вы узнаете:

  1. Как относится банк к продаже ипотечной квартиры;
  2. Как правильно продать ипотечную недвижимость;
  3. Чего следует опасаться, при продаже ипотечной квартиры.
Читайте так же:  Решение о ликвидации предприятия

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

В каких ситуациях продают квартиру

Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.

Условно их можно поделить на три группы:

  1. При потере основного заработка.

Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.

  1. Когда необходимо приобрести новую квартиру.

Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

  1. Когда заемщик хочет заработать деньги на ипотеке.

Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится.

Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк

Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором.

Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ. На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.

[3]

Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Если вы приняли решение продать квартиру, которая является залоговым обеспечением, то стоит понимать, что сделка будет непростой. Существует несколько проверенных вариантов. Все что необходимо – это выбрать способ, который подходит именно вам.

Как продать квартиру в ипотеке:

Поиск покупателя на залоговое имущество

Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя.

Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

  • Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
  • Дождаться пока кредитор снимет обременение;
  • Переоформить квартиру на себя.

Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится. На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

Если покупатель согласен, то:

  • Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
  • Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
  • Ипотечный долг погашается и снимается обременение;
  • Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.

Как правило, задаток передается исключительно в присутствии нотариуса и сотрудника банка. При этом составляется соглашение, в котором прописываются все права и обязанности каждой стороны.

Продажа кредитных обязательств

Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.

В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

  • Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.

Конечно, стоит принимать во внимание, что продать постороннему человеку долги крайне сложно. На такую сделку готовы согласиться только близкие люди или друзья.

Продажа через банк

При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.

Видео (кликните для воспроизведения).

С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.

На практике уполномоченный сотрудник финансовой компании может специально занизить стоимость, сам выкупить недвижимость, чтобы в последующем продать по большей стоимости.

Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт. Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.

Читайте так же:  Иммиграция в испанию из россии

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую

Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме. В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно.

Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.

  • Найти новое имущество;
  • Подготовить полный пакет документов;
  • Пройти проверку финансовой компанией;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Подписать договор.

На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства.

Также опытные кредитные специалисты советуют прежде внимательно изучить условия кредитного договора и только после этого обращаться в банк. Если есть возможность, то следует получить консультацию у опытного юриста, который внимательно изучит условия ипотечного договора и подскажет вам правильный вариант решения данной проблемы.

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке

Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.

На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы. Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.

[2]

Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.

Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:

  • Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
  • Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
  • Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.
  • Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.

Процедура сложная и довольно длительная по времени. На практике военные активно пользуются данной программой и приобретают имущество с государственной поддержкой.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Стоит учитывать, что любая сделка, связанная с продажей квартиры в ипотеке – это особый риск. Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит внимательно изучить все нюансы и узнать «подводные камни».

Поскольку у финансовой компании только одна цель – это вернуть сумму долга и получить прибыль в виде процентов, то искать выгодный вариант для заемщика, чтобы хватило денег для покрытия долга и продавцу, он не будет. Поэтому никогда не стоит соглашаться на то, чтобы банк сам искал покупателя и продавал ипотечную квартиру.

Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.

Если данный запрет установлен, то кредитор будет продавать квартиру исключительно через свою базу кредитных организаций. Однако, если продажей будет заниматься банк, то в сделке будут участвовать представители финансовой компании, юристы и риелторы. Благодаря этому сделка будет «чистой».

Если вы продаете квартиру самостоятельно – есть риск встретить мошенников.

Продавая квартиру в ипотеке, вы рискуете:

  • Потерять часть средств с продажи имущества;
  • Заключить договор с мошенниками;
  • Неправильно оформить документацию и потерять время на исправление всех документов.

Поэтому сотрудники финансовой компании советуют доверить продажу профессионалам, которые возьмут все проблемы на себя и помогут провести сделку с максимальной выгодой для продавца.

Как правильно продать квартиру, если она в ипотеке — особенности и процедура оформления

Смотрите видео по теме статьи

Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

Этапы покупки квартиры в ипотеку

Сегодня ипотека является самым распространенным способом покупки квартиры.

Ее суть в том, что банк выдает некую денежную сумму заемщику на определенных условиях. Прежде чем взять ипотеку человек должен определиться с банком, который выдаст ему заем, необходимой программой кредитования.

В каждом финансовом учреждении свои условия и ипотечные программы, а вот этапы покупки квартиры в ипотеку одинаковые для всех.

Любому заемщику важно знать последовательность действий при оформлении квартиры в ипотеку, чтобы обезопасить себя от дополнительных расходов, не тратить впустую время.

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке в 2019 году

Совершая сделку купли-продажи квартиры, важно все сделать правильно, своевременно и в полном объеме, чтобы в дальнейшем не бегать по нескольку раз в банк или страховую компанию.

Чтобы ничего не забыть при оформлении договора, необходимо последовательно рассмотреть все этапы ипотечной сделки:

Особенности и этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Заемщикам, которые планируют взять в ипотеку квартиру на первичном рынке недвижимости, нужно знать некоторые особенности сделки:

  • зачастую банки выдвигают свои требования к квартире – одна должна быть собственностью определенного застройщика, аккредитованного банком;
  • приобретать квартиру лучше на этапе ввода в эксплуатацию, а не на этапе строительства. Ведь покупатель не знает, когда застройщик закончит строительство;
  • банк обязательно потребует от заемщика дополнительный залог в виде недвижимости (другой квартиры, которая находится в собственности у заемщика);
  • одним из условий в некоторых банках является наличие поручительства для заемщика.

Процесс покупки квартиры в новостройке включает в себя следующие этапы ипотечного кредитования:

  • Этап 1 – выбор объекта недвижимости, заключение соглашения с застройщиком. Чтобы зря не тратить время, нужно найти банк, который предлагает застройщиков, с которым можно заключить договор купли-продажи.
  • Этап 2 – заключение соглашения на бронирование квартиры. Если заемщик нашел подходящий вариант жилья, тогда он должен оформить соглашение с застройщиком, где должна отражаться такая информация: описание квартиры, условия сделки, срок ее действия, размер первоначального платежа и др.
  • Этап 3 – подача заявки в банк на выдачу ипотеки, подготовка необходимых документов для получения займа на новостройку.
  • Этап 4 – получение одобрения банка в предоставлении ипотеки, проведение процедуры оценки квартиры, страховка недвижимости.
  • Этап 5 – подписание ипотечного договора. Регистрация сделки в Росреестре.
  • Этап 6 – осуществление банком перевода денежных средств на счет застройщика.
  • Этап 7 – подписание акта приема-передачи и получение ключей от долгожданной квартиры.
  • Читайте так же:  Ограничение на снятие наличных с карты уже действует

    Процесс оформления квартиры в ипотеку в «Сбербанке»

    Одним из самых популярных банков в сфере ипотечного кредитования является «Сбербанк». Для оформления сделки в этом финансовом учреждении нужно пройти такие шаги при покупке квартиры в ипотеку:

    Пятый шаг может быть изменен. Банк может контролировать расчеты между продавцом и покупателем, поэтому на сделку приглашает обе стороны.

    Он открывает банковскую ячейку, куда помещает первоначальный взнос и кредитные средства. Деньги будут находиться там до тех пор, пока заемщик не пройдет процедуру государственной регистрации перехода прав собственности.

    И только после того как сделка будет оформлена, банк даст продавцу доступ до ячейки, где он сможет забрать свои деньги.

    Покупка квартиры в ипотеку имеет свою специфику. Вначале потенциальный заемщик должен определиться с банком и программой кредитования, подать заявку, получить одобрение.

    Дальше ему нужно выбрать подходящее жилье, получить документы на него от продавца, оформить сделку с банком и продавцом и только потом перечислить деньги за квартиру, получить от нее ключи.

    Чтобы сделать все правильно и ничего не пропустить, желательно обратиться за помощью к услугам ипотечного брокера, который подскажет, какие документы нужны для осуществления сделки, когда и куда заемщику обращаться для оформления страховки, оценки имущества и т. д.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке

    Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков. И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита. Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

    В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

    Возможные причины продажи

    На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

    1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
    2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
    3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

    Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

    Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

    Почему сложно продать ипотечную квартиру

    Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

    Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

    В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

    В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

    Как продать квартиру в ипотеке

    На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

    Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

    Способ №1. Досрочное погашение

    Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

    • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
    • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
    • затем он же снимает обременение с квартиры;
    • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
    • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

    Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

    Способ №2. Продажа заемщиком

    Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

      Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  • Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  • Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.
  • Читайте так же:  Как грамотно и быстро оформить дарственную на квартиру практические советы

    Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

    Способ №3. Реализация банком

    По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

    Способ №4. Продажа долговых обязательств

    Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

    Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

    Необходимые документы для сделки

    Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

    Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

    • договор купли-продажи;
    • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
    • технический паспорт на реализуемое жилье.
    • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

    Часто задаваемые вопросы

    Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

    Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

    Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

    Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

    Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки. Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

    Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

    Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

    • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
    • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
    • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

    Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

    Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

    Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

    • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
    • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
    • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

    Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

    Уплата налога с продажи

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

    Источники


    1. ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.

    2. Подхолзин, Б.А. Договоры, обязательства, сделки. Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. — М.: Ось-89, 2014. — 350 c.

    3. Хаин, В. Е. История и методология геологических наук / В.Е. Хаин, А.Г. Рябухин, А.А. Наймарк. — М.: Academia, 2017. — 416 c.
    4. Делия, В. П. История и методология науки производства / В.П. Делия, Л.Д. Гагут, Ю.А. Гнидина. — М.: Де-По, 2013. — 304 c.
    5. Милантьев, В.П. История и методология физики / В.П. Милантьев. — М.: Российский университет дружбы народов (РУДН), 2016. — 578 c.
    Как правильно продать квартиру, если она в ипотеке — особенности и процедура оформления
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here