Как самостоятельно продать комнату в коммунальной квартире нюансы и советы

Полезная информация по теме: "Как самостоятельно продать комнату в коммунальной квартире нюансы и советы" с важными комментариями. Здесь собрана все денные по теме и сделаны выводы. Если вы не согласны с ними или есть вопросы, то для разъяснения вы всегда можете связаться с нашим дежурным специалистом.

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Актуальность статьи: март 2019 г.

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Читайте так же:  Дочитал роберта кийосаки «богатый папа, бедный папа». сделал выводы!

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

[1]

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Рубрики

Аренда квартир
Ипотека
Налоги
Наследство и дарение
Оформление
Приобретение квартир
Продажа квартир
Споры с соседями и сожителями
Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Город нояб 2019 окт 2019
Москва 222,5 т.р. 216,8 т.р.
С-Петербург 134,5 т.р. 133,9 т.р.
Екатеринбург 74,5 т.р. 74,4 т.р.
Новосибирск 73,2 т.р. 72,5 т.р.
Сочи 122,3 т.р. 122,1 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Можно ли без согласия соседей продать комнату в коммунальной квартире? Как оформить сделку?

Процедура купли-продажи комнаты в коммунальной квартире – одна из самых длительных и сложных. Только соблюдая все условия и требования, установленные законодательством РФ в отношении этого процесса можно достигнуть желаемого результата.

Особенности и требования к сделке

Коммунальной квартирой признается тот объект недвижимого имущества, где собственниками являются две и более семьи, не имеющие родственных связей между собой.

Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире:
  1. Продать или купить такой объект недвижимости можно только в том случае, если помещение оформлено как приватизированное.
  2. Соседи имеют право преимущественной покупки выставленного на продажу помещения.
  3. Все заинтересованные лица должны быть оповещены о возможности покупки.

В остальном требования к объекту недвижимости стандартны:

  • Должны отсутствовать задолженности по коммунальным услугам и налоговым сборам.
  • Помещение не должно являться предметом залога.
  • Отсутствуют обременения.

Кто может приобрести?

Согласно законодательным нормам РФ комната в коммунальной квартире может быть продана:

  1. Соседям. Лица, являющиеся собственниками других помещений в квартире, имеют право преимущественной покупки, причем условия сделки должны быть одинаковы для всех потенциальных покупателей.
  2. Посторонним гражданам. После получения отказов от соседей собственник жилья вправе начать искать покупателя в обычном порядке.

С чего начать и как быстро продать?

Если владелец комнаты в коммунальной квартире хочет ее продать, то начинать процедуру нужно ни с чего иного, как с уведомлений о таком намерении. Уведомить нужно:
  1. Соседей, которые имеют право приоритетного выкупа.
  2. Местную администрацию или полномочный Жилищный комитет (в том случае, если кто-то из соседей проживает в комнате по договору социального найма).
  3. Органы опеки и попечительства (в том случае, если кто-то из собственников не достиг 18 лет или является инвалидом).

Оповестить заинтересованных лиц можно несколькими способами:

  1. Самостоятельно составить уведомление с указанием точной стоимости выкупа и основных условий сделки и отправить почтой РФ заказным письмом с уведомлением о вручении.
  2. Обратившись к нотариусу.

Уведомления в обязательном порядке должно быть составлено в письменном виде (согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ), и должно содержать следующие данные:

  • Конечную стоимость выставленной на продажу комнаты и задаток.
  • Условия оплаты, порядок расчетов и сроки внесения средств.
  • Сроки освобождения жилого объекта после совершения сделки.

Можно написать уведомление от руки или набрать на компьютере.

Нужно ли согласие соседей и что делать без него?

Право преимущественной покупки и уведомления соседей описано в статье 250 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту процедура является обязательной, в противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной. На принятие решения соседям отводится 1 месяц, по истечении которого продавец вправе продать комнату другим гражданам.

Если по каким-либо причинам получение отказов от соседей не представляется возможным это ограничение можно попробовать обойти:
  • Оформив договор дарения. Сделка является рисковой как для продавца, так и для покупателя. Продавец в этом случае рискует не получить деньги за продажу помещения, т.к. дарение предполагает безвозмездность сделки. Покупатель же может потерять уплаченные за жилье средства в том случае, если сделка будет оспорена и признана недействительной, ведь фактически уплаченная за комнату сумма не будет отражена в документах.
  • Еще один способ – продажа основной доли после дарения маленькой части комнаты в коммунальной квартире. Если владелец квартиры подарит покупателю даже 1 метр жилплощади в коммуналке – он, с точки зрения закона, будет признан еще одним собственником, и будет иметь право преимущественной покупки.
  • Стороны могут заключить договор займа под залог имущества (комнаты). Заключается соглашение о переходе прав собственности к покупателю в счет уплаты долга.
Читайте так же:  Нововведения в транспортном налоге

Возможен также вариант, когда нотариус рассылает уведомления соседям, а они не выходят на связь и не принимают решение о покупке или отказе от сделки. В этом случае достаточно подождать 30 дней, после чего отказ засчитывается автоматически.

Как действовать, если по соседству прописаны несовершеннолетние?

Достаточно оформить уведомление на имя его родителей. Если они не хотят собирать документы для органов опеки и попечительства – достаточно не давать письменный ответ в течении 30 дней, этого будет достаточно для зачета отказа.

Как правильно искать покупателя?

Для того чтобы найти покупателя можно воспользоваться следующими способами:

  1. Подать объявления в газеты и опубликовать на рекламных сайтах.
  2. Расклеить объявления на домах и остановках общественного транспорта.
  3. Оповестить о поиске знакомых.
  4. Обратиться к риелторам.

Подписание предварительного соглашения

Предварительный ДКП – одна из гарантий для участников сделки, что в будущем будет заключен основной ДКП на тех же условиях. В предварительном договоре должны быть описаны все устные договоренности, достигнутые между сторонами, сроки подготовки обязательных документов, сроки получения отказов от соседей, срок подписания основного ДКП, стоимость продажи, порядок расчётов и сроки освобождения жилого помещения.

Сбор и подготовка документов

  • Паспорта всех участников сделки и их копии.
  • Актуальная выписка из домовой книги.
  • Письменные уведомления и отказы соседей.
  • Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт.
  • Выписка из БТИ с экспликацией.
  • Передаточный акт в 2 экземплярах.
  • Документы на комнату (Выписка из ЕГРН или свидетельство).
Видео (кликните для воспроизведения).

Дополнительно следует позаботиться о подготовке:

  1. Разрешения банка (если комната была приобретена с привлечением заемных средств и является залоговым имуществом банка).
  2. Согласия супруга на сделку, заверенное нотариусом.
  3. Разрешения на сделку от органов опеки и попечительства.

Оформление договора

ДКП должен быть подготовлен в 3 экземплярах (или больше — по числу участников сделки + 1 экземпляр для Росреестра). Обязательна письменная форма документа.

Должны присутствовать следующие разделы:
  • Предмет договора. Должна быть максимально подробно описана отчуждаемая комната, перечислены технические характеристики жилья и назван ее точный адрес.
  • Цена комнаты.
  • Персональные данные продавца и покупателя.
  • Условия передачи денег.
  • Сроки фактической передачи ключей и подписания передаточного акта.
  • Основания для расторжения договора.
  • Дата сделки.
  • Подписи сторон.

Порядок регистрации в Росреестре или МФЦ

После того как договор купли-продажи подписан, документы должны быть переданы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Эта процедура подтверждает законность сделки на основании которой осуществляется переход права собственности на жилой объект от продавца к покупателю.

Стороны предоставляют пакет документов:

  • Паспорта участников сделки и их копии.
  • Доверенности, если интересы сторон представляют третьи лица.
  • ДКП в 3 экземплярах.
  • Передаточный акт в 3 экземплярах.
  • Правоустанавливающие документы на собственность – выписка из ЕГРН.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Справка из домоуправления.
  • Иные документы.

Сроки регистрации сделки занимают от 3 до 12 рабочих дней.

МФЦ является лишь посредниками между гражданином и Росреестром, и ответственен только за прием заявления на регистрацию прав собственности и пакета необходимых документов.

Особенности регистрации через МФЦ и Росреестр:
  • Реквизиты для оплаты государственной пошлины за регистрацию ДКП различаются. В МФЦ не примут документы от заявителя, если в квитанции об оплате указаны реквизита Росреестра.
  • Сотрудники Росреестра могут проконсультировать заявителя в вопросах, связанных с регистрацией перехода прав собственности. Сотрудники МФЦ этого сделать не смогут, их задача заключается исключительно в принятии документов и их последующей передаче в указанный орган.
  • Сроки регистрации сделки в МФЦ на 2 рабочих дня больше, чем при оформлении через Росреестр.
  • В офисе МФЦ сотрудники бесплатно сделают все требующиеся копии документов, в Росреестре эта услуга не предусмотрена.

Уплата налогов

Согласно положениям НК РФ продавец, получивший прибыль при продаже комнаты, обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от указанной в договоре суммы. С покупателя подоходный налог не взимается.

Получение денег

Наиболее популярными являются следующие способы передачи средств:

[3]

  1. Из рук в руки наличными (с обязательным получением расписки от другого участника сделки).
  2. Ипотека (передача средств осуществляется под контролем кредитной организации).
  3. Безналичным путем (деньги перечисляются на счет продавца или риэлтерской компании. Реквизиты счета должны быть прописаны в ДКП).
  4. С участием нотариуса (деньги передаются наличными в присутствии нотариуса. Продавец пересчитывает их и пишет расписку в получении. Нотариус заверяет факт передачи). Стоимость услуги — 1500 рублей.
  5. Открытие аккредитива (между покупателем и банков заключается соглашение, средства поступают на счет продавца, но снять их он не сможет до полного исполнения условий аккредитива).
  6. Через банковскую ячейку (участники сделки арендуют сейф в банке и кладут туда оговоренную сумму. Продавец получает право доступа к ячейке после оформления всей необходимой документации.).

Освобождение жилплощади

После того как стороны оформили документы и произвели расчет – они должны составит Акт приема-передачи и передать ключи.

К тому же, устанавливается срок, в течении которого продавец должен съехать из комнаты – 30 календарных дней. Так как в законодательных нормах РФ не прописана четкая дата, с которой начинается отсчет этого срока – пункт о дате освобождения комнаты необходимо вносить в договор. Если месячный срок истек, а комната не освобождена – покупатель вправе обратиться в суд с требованием выселить жильцов принудительно.

Читайте так же:  Стартапы, инвестиции, биржа стартапов

Сделка по купле-продаже комнаты в коммунальной квартире – сложная процедура с множеством подводных камней и специфичных требований. Если пренебречь требованиями закона – сделка впоследствии будет и оспорена и признана недействительной, что может привести к существенным временным и финансовым потерям.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как быстро продать комнату: что нужно знать, чтобы не прогадать

Профессиональные советы о том, как быстро продать комнату в коммунальной квартире

Комната в коммуналке – товар необычный и, соответственно, не может реализовываться на основании обычной практики. Поэтому, если есть желание избежать мороки, связанной с подобного рода сделками лучше всего обратиться к профессионалам, которые предлагают срочный выкуп комнат. На их стороне высокие цены и оперативная работа.

Продажа комнаты априори ориентирована на малоимущие слои населения. Контингент покупателей – люди, которые по тем или иным причинам не могут позволить себе приобретение отдельного жилья. Поэтому и стоимость товара будет соответствующей. Продавая комнату, следует осознать еще и тот факт, что целые поколения успели вырасти в отдельных квартирах и не представляют себе всех «прелестей» совместного использования кухонь и санузлов. Такая сделка однозначно имеет свои нюансы и главный из них – соседи. От их действий зависит успех мероприятия, но важны не только отношения.

Хочу продать комнату, а что на это скажет закон?

Продажа комнаты в коммуналке: ключевые параметры

Абстрагируясь от проблемы совместного сосуществования с соседями, несложно понять, что в остальном продажа комнаты в коммуналке ничем не отличается от реализации обычного объекта недвижимости. Поэтому, планируя это мероприятие, следует ориентироваться на два показателя: цена и сроки.

Оптимальная цена формируется только в случае, когда покупатель будет заинтересован в покупке именно этого объекта. Для комнаты, как и для квартиры в этом ракурсе, важно местоположение, достойный ремонт и приемлемые жилищные условия. Обеспечив эти факторы можно смело просить нужную сумму, но в пределах разумного, не нарушив зыбкую грань рыночного спроса и не затянув продажу. Рекомендуется также тщательно изучить ценовую политику в этом секторе рынка.

Сроки продажи – параметр более сложный. Быстрее, чем услуга, ориентированная на выкуп долей в квартире здесь ничего не работает. Еще поможет правильно организованная пиар-компания, но это мероприятие, скорее всего, окажется довольно затратным. Оно под силу только профессионалам, выступающим в лице риэлтерских агентств. Если спешки нет, то нет и трудностей. Остается просто отслеживать динамику рынка и ждать наплыва покупателей.

Оформление сделки по продаже комнаты

Чтобы продать комнату, ее владелец должен проверить свои права на собственность отчуждаемого жилья. Не следует забывать, что такого рода сделка возможна только при условии наличия приватизационной документации.

Остальные соседи по закону имеют преимущества по сравнению с прочими покупателями. То есть, они первые претенденты на комнату. Чтобы не возникло проблем при продаже, не стоит пренебрегать их согласием.

Продажа доли в коммунальной жилплощади всегда сопряжена с массой юридических нюансов. Здесь не обойтись без помощи профессионалов или придется изучить все правовые перипетии самостоятельно.

Этапы продажи комнаты:

1. Определение условий продажи и стоимости.

2. Оформление извещения об условиях с указанием цены (желательно участие нотариуса) и передача его остальным собственникам квартиры.

3. Сбор пакета документов, необходимых для продажи жилых объектов недвижимости.

4. Получение разрешения прочих собственников, заверенное нотариусом. Этот пункт представляется наиболее сложным, но поправить положение не трудно. Суть договоренности с соседями состоит в том, чтобы проинформировать их о продаже. Таким манером реализуется право остальных хозяйствующих субъектов на покупку комнаты. То есть, имеет сенс только доказательство выполнения законного требования. В случае отказа соседей, их претензия должна быть заверена у нотариуса. Если же разрешение не получено, то продажа комнаты все равно осуществима на основании того, что все заинтересованные субъекты были законно поставлены в известность о возможности первыми совершить покупку.

5. Выписать из комнаты остальных проживающих на реализуемой жилплощади, если таковые имеются, получив соответствующее подтверждение в паспортном столе.

6. Оформить договор купли-продажи и перейти к заключению сделки.

Как быстро продать комнату в общежитии: правильный подход — залог успеха

Мероприятия по реализации комнаты в общежитии практически ничем не отличаются от организации продажи квартиры, но разница все же есть. Она базируется на типе общежития, конфигурации жилых зон, а также обустройстве мест общественного пользования. Не секрет, что не каждое общежитие может похвастать удобствами, схожими с теми, к которым привыкли жители отдельных квартир.

Итак, чтобы продать комнату в общежитии перво-наперво оформляем свидетельство о праве собственности на реализуемый объект. Потом заверяем всю документацию у нотариуса, и смело размещаем объявление. Не забываем о значимом нюансе – жилплощадь должна быть приватизирована.

Современные методы продажи недвижимости во многом отличаются от прошлых: маклеры перевоплотились в риелторов с гораздо более объемным функционалом, объявления на столбах перекочевали в Интернет и СМИ, а средства коммуникации и вовсе заполонили пространство и время. В этом ракурсе специалисты рекомендуют использовать все доступные методы, которые могут помочь быстро продать комнату. Например, рекламу лучше разместить в Интернет, заведя специальный почтовый ящик для общения с покупателями. То же касается телефонных переговоров. Лучше завести для них отдельную сим-карту, а в объявлении указать время для звонков. Можно использовать автоответчик, записав на нем приветствие и предложение оставить сообщение о встрече. Такой подход избавит от внеурочного общения, снизит нервозность и исключит спешку при переговорах. Сделка по продаже недвижимости – дело непростое, требующее учета всех тонкостей и нюансов. Не стоит пренебрегать в этом деле и авторитетом социальных сетей. «Сарафанное радио» зарекомендовало себя, как лучший пиарщик в глазах даже самых солидных компаний.

Читайте так же:  Как отозвать заявление об увольнении

Реально ли сегодня продать комнату?

Согласно данным статистики, комнаты становятся объектом продажи довольно часто. Безусловно, продать жилые метры в коммуналке или общежитии непросто, но вполне реально. Для реализации этой цели важно наличие правоустанавливающей документации.

Стоимость объекта должна рассчитываться в зависимости от его особенностей: географии, состояния здания и самой комнаты, ее площади, наличия удобств и доброжелательности соседей. Чтобы определить реальную стоимость можно пригласить эксперта.

Скорость продажи также зависит от многих факторов. В случае спешки – единственно правильным выходом станет услуга: срочная продажа долей . Специалисты справятся со всеми перипетиями реализации не слишком популярной категории недвижимости гораздо быстрее и эффективнее. Немногим проще продать комнату в общежитии, однако и здесь важны все те же факторы приспособленности для проживания.

В общем и целом, можно сказать, что даже сегодня такой объект недвижимости, как комната в коммуналке или общежитии довольно востребован на рынке. В основном, покупателей привлекает цена. Поэтому, если есть необходимость в реализации комнаты, можно смело пытаться воплотить в жизнь свое желание.

Как купить комнату

О том, как купить комнату, на примере Москвы рассказывает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

Чаще всего покупателями комнат в квартирах коммунального заселения в Москве становятся приехавшие в столицу люди, которым необходимо иметь плацдарм именно здесь, а также те семьи, которые вынуждены разъехаться, но не имеют возможности купить отдельную квартиру. Например, у семьи есть в собственности недорогая двухкомнатная квартира, и разменять ее можно только на однокомнатную и комнату.

Раньше, в середине и конце 90-х, довольно часто выкупали несколько комнат и объединяли их. Чаще всего эта ситуация встречалась в ЦАО, в коммунальных квартирах с пестрым составом жильцов: например, состоятельный покупатель хотел жить в квартире на Тверской, и тогда ему приходилось выкупать комнаты у каждого жильца заветной коммуналки. Бывали месяцы, когда такие сделки составляли половину в общей структуре всех сделок с недвижимостью! Но позже, со строительством новых жилых комплексов, спрос переместился туда, и эта тенденция постепенно сошла на нет.

С кем придется иметь дело?

Выбор комнаты — ответственное дело, ведь по сравнению с квартирой все осложняется наличием соседей. Лучше заранее познакомиться и пообщаться со всеми, кто живет в квартире. А вот если во время показов в квартире постоянно никого не оказывается, это должно насторожить: не исключено, что кто-то из соседей окажется совсем неудобным компаньоном. Вообще говоря, неадекватное поведение соседей, какие-то явные странности в их поведении — это повод отказаться от покупки комнаты. Кроме людей, которые будут жить в одном пространстве с покупателем, необходимо осмотреть и места общего пользования, расспросить о графике уборки.

Покупка комнаты и квартиры не одно и то же

Сама процедура покупки комнаты отличается от приобретения квартиры. При продаже комнаты необходимо соблюдать те же нормы законодательства, что и при продаже доли. Прежде всего покупателю необходимо удостовериться в том, что комната действительно находится в собственности продавца. Для этого нужно взглянуть на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, на основе которых возникло это право собственности: договор купли-продажи, дарственную, договор мены и т. д. Мы рекомендуем работать со специалистом-риелтором: то, что потребует от покупателя больших затрат времени и сил, для риелтора является привычной «средой обитания».

Важный момент, отличающий покупку комнаты от покупки квартиры, — это соблюдение продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что собственники других долей, то есть комнат в этой же квартире, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Для того чтобы соблюсти права этих собственников, продавец комнаты должен им направить специальное извещение. Лучше всего сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении. Данное извещение — документ, в котором указана цена и условия, на которых продается комната; соответственно, владельцы других комнат в этой коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях. Важно, чтобы в извещениях, направленных собственникам, цена и условия были одинаковыми. Если же в течение 30 дней никто из них не отреагировал на извещение, то это приравнивается к отказу от покупки, и тогда комнату можно продавать сторонним покупателям. Однако если среди собственников других комнат квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно либо недееспособные граждане, то простого отказа их представителей недостаточно, требуется получить и согласие органов опеки и попечительства.

Договор и оплата

Далее процедура ничем не отличается от покупки квартиры. Покупатель и продавец подписывают договор купли–продажи комнаты в квартире коммунального заселения; выбранным способом производится расчет. Чаще всего это происходит через банковскую ячейку, но можно воспользоваться и аккредитивом, и безналичным платежом. Документы отправляются в Росреестр, и, когда право собственности переходит к покупателю, продавец забирает деньги. После всех этих процедур новый собственник может обустраиваться в комнате.

Текст подготовила Александра Лавришева

Как продать комнату в коммунальной квартире? Получение у соседей отказа от покупки и образец документа

При покупке или продаже жилплощади в коммунальной квартире необходимо получить отказ лиц, которые имеют преимущественное право покупки.

Такое правило указано в статье 42 Жилищного кодекса Российской Федерации. В противном случае возникает большой риск аннулирования сделки в судебном порядке.

Статус недвижимости

Общими являются: прихожая, санитарный узел и кухня. Остальными комнатами могут пользоваться только собственники и лица, зарегистрированные в них. Оплата коммунальных услуг в данном случае происходит раздельно.

Читайте так же:  Права и обязанности индивидуального предпринимателя

Кого уведомлять?

Каждый собственник вправе распоряжаться своей комнатой. Это правило касается и продажи жилья. В то же время необходимо проинформировать тех, кто имеет преимущественное право покупки. Согласно статьи 250 ГК РФ таковыми являются владельцы соседних комнат.

Наниматели указанным преимуществом не обладают.

Если в квартире имеются неприватизированные помещения, то уведомления необходимо отправлять в муниципалитет.

Условия реализации не должны отличаться. То есть продавец должен предлагать равные цены и сроки, как для соседей, так и для других лиц. Следует учитывать возраст собственников. Если комната принадлежит ребенку младше четырнадцати лет, то необходимо направлять уведомление его законным представителям. В возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет человек сам может выразить свою волю, но на ответе должна стоять подпись и родителя, либо лица его заменяющего.

Порядок реализации

Процедура реализации комнаты в коммунальной квартире не имеет существенных отличий от стандартной схемы купли-продажи недвижимости. Ключевое отличие – это необходимость направить уведомления первоочередным покупателям – соседям. После оформления отказа проводятся переговоры с потенциальным приобретателем.

После оформляется и подписывается договор и производится взаимный расчет между участниками сделки. Составляется и подписывается акт приемки-передачи. В завершении новый собственник регистрирует свое право в Росреестре.

Как оформить отказ?

  1. Письменно уведомляются все соседи.
  2. Согласуется отказ от покупки и оговаривается дата и время визита к нотариусу. Требуется личное присутствие всех собственников и документы:
  • нотариально заверенные предложения о покупке комнаты;
  • паспорта владельцев соседних комнат;
  • свидетельства о правах собственности на доли;
  • данные об объекте недвижимости (адрес, площадь, стоимость, и т.д.).
  • Оформляется документ.
  • Содержание документа

    1. Дата и место оформления документа.
    2. Фамилия, имя, отчество и данные паспорта собственника, который отказывается от приобретения комнаты.
    3. Аналогичная информация о продавце.
    4. Сведения о комнате – точный адрес.
    5. Площадь жилья.
    6. Подпись собственника, который отказался от покупки.

    Документ должен быть заверен нотариусом.

    Имеет ли отказ срок действия?

    Законом срок действия отказа на установлен. То есть собственник не обязан уведомлять повторно лиц, имеющих право первоочередного приобретения. Исключением является случаи, когда стоимость комнаты снижается по сравнению с указанной в уведомлении. Увеличение суммы не обязывает владельца направлять соседям предложение повторно.

    Стоимость оформления бумаг

    Прежде всего расходы будут связаны с услугами нотариуса. Стоимость его работы варьируется в пределах от 1000 до 2000 тысяч рублей. Также необходимо оплатить доставку уведомления собственникам. Если используется почтовая пересылка, то письмо направляется заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату. Стоимость пересылки будет зависеть от отдаленности проживания получателя (см. тарифы на сайте почты РФ).

    Распространенные проблемы с соседями

    Не хотят получить или игнорируют уведомление

    Если соседи не обращают внимания на поступившее уведомление – это является препятствием для совершения сделки с недвижимостью. Достаточно иметь в наличии квитанцию об отправке письма, либо уведомление о том, что оно не было получено. Далее можно совершать сделку. Можно обратиться к услугам нотариуса, который заверит юридически и перешлет письмо. Это будет являться фактом надлежащего информирования соседей.

    Как разыскать владельца жилплощади при его отсутствии?

    Если собственник отсутствует, то информацию можно получить в Росреестре. Необходимо оформить заявление и оплатить государственную пошлину. Отказать заявителю не могут.

    Собственник соседнего помещения умер, а наследник не вступает в наследство

    Если наследники покойного собственника ещё не приняли имущества, то следует дождаться окончания процедуры. Её срок составляет полгода с момента смерти. Наследство может быть передано и раньше, если других претендентов на недвижимость нет.

    Ситуация может осложниться, если между потенциальными получателями возник спор. В такой ситуации придется ожидать пока суд не вынесет решение. В любом случае, необходимо, чтобы новый собственник вступил в права и зарегистрировал их в Росреестре. Тогда сделку можно будет реализовать без правовых нарушений.

    Реализация без согласия: возможна ли?

    Юридическая практика показывает, что правильным будет все-таки получить согласие соседей. Если кто-либо из них заинтересовался предложением, то оформлять дополнительных уведомлений не нужно. Просто заключается договор купли-продажи и производится взаимный расчет.

    [2]

    Как быть, если владелец против?

    Нередко продавцы сталкиваются с такой ситуацией. Когда кто-либо из соседей или все они возражают против сделки. Такой факт не является препятствием для сделки. Необходимо проинформировать каждого собственника надлежащим образом (см.выше) и через месяц комнату можно будет продать.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире осуществляется по правилам, установленным для любого другого жилья. Отличительной особенностью является тот факт, что необходимо проинформировать соседей о своем намерении. Если они уведомлены надлежащим образом, то сделку можно осуществлять без юридических нарушений.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Источники


    1. Теория государства и права. — М.: Форум, Инфра-М, 2008. — 624 c.

    2. Суворов, Н. Об юридических лицах по римскому праву / Н. Суворов. — М.: Книга по Требованию, 2011. — 362 c.

    3. Оксамытный, В.В. Теория государства и права. Гриф МО РФ / В.В. Оксамытный. — М.: Камерон, 2004. — 246 c.
    4. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Магистр-Пресс, 2004. — 472 c.
    5. Файфер, Боб Удвойте ваши прибыли; М.: Юнити, 2011. — 143 c.
    Как самостоятельно продать комнату в коммунальной квартире нюансы и советы
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here