Как узаконить самострой на своем участке

Полезная информация по теме: "Как узаконить самострой на своем участке" с важными комментариями. Здесь собрана все денные по теме и сделаны выводы. Если вы не согласны с ними или есть вопросы, то для разъяснения вы всегда можете связаться с нашим дежурным специалистом.

Необходимые документы чтобы узаконить самострой через суд

В большинстве случаев, чтобы узаконить самострой, приходиться обращаться в судебные инстанции. В большинстве случаев местные органы власти не могут признать самострой объектом недвижимости в силу закону. В 2018 году был введен упрощенный порядок регистрации самостроя, однако этот способ действителен до 1 марта 2019 года, где нет необходимости подавать искового заявления в судебные органы.

Легализация самостроя позволит собственникам сохранить статус объекта недвижимости и в дальнейшем свободно распоряжаться имеющимся объектом права, в том числе продавать, обменивать, передавать в наследство, дарить.

Что такое самострой

Любой судебный орган должен признать объект самостроем в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса. Данная статья говорит, что любой объект недвижимости, построенный без согласования с местными органами власти является самостроем, даже если не нарушены строительные нормы возведения здания. Теперь давайте определимся, какие необходимы документы, чтобы узаконить самострой через суд. Отметим сразу, что процесс долгий и придется столкнуться с судебной волокитой, однако, если вы все правильно оформите, то есть большой шанс того, чтобы признать самострой объектом права по закону.

Законодательство предусматривает два варианта легализации недвижимости:

  • Упрощенная. Обращаемся в местные органы власти и решаем вопросы, по существу.
  • Обращаемся в суд, если исчерпаны варианты легализации через местную власть.

Последний вариант актуален только в том случае, если местные органы власти не могут принять объект на учет из-за разночтений законодательства, в том числе градостроительных норм, кадастровых положений и иного.

Условия признания самостроя объектом недвижимости

Суд, как и местная администрация могут признать самострой только в некоторых случаях, или в совокупности событий:

  1. Здание построено на земельном участке, которые принадлежат одному и тому же собственнику. Запрещено по закону иметь разных собственников земли и строения.
  2. Земельный участок должен соответствовать категории разрешенного землепользования. В данном случае, если вы построили ИЖС на земле, предназначенной для ведения фермерского хозяйства будет признано незаконным. Если земля имеет статус для ведения приусадебного хозяйства, тогда допускается строительство объекта недвижимости.
  3. Строение не должно ущемлять права и интересы ваших соседей, а также строительным и иным нормам общероссийского градостроительного кодекса и законам в вашей местности.
  4. Органы власти должны предоставить отзыв по ситуации со строением. Привлекательным вариантом для суда станет согласие на наличие объекта недвижимости на вашем земельном участке, но с приведением его в нормы законодательства.

Это основные моменты, на основе которых проводится судебное заседание.

Что нужно предъявить в суд

Для обращения в суд, от собственника самостроя потребуются следующие документы:

  1. Правоустанавливающие документы на строение. Этот вопрос можно решить, обратившись в Росреестр или Росимущество. В каждой из инстанции вам подробно разъяснят, как получить правоустанавливающие документы.
  2. Предъявить статус категории земельного участка. В данном случае нужно взять справку из местной администрации, а также выписку из ЕГРН на земельный надел. Обратите внимание, что в выписке, что в справке должна быть одна и та же категория землепользования. Желательно взять выписку актуальную, то есть со сроком давности не более 30 календарных дней.
  3. Информационные и письменные объяснения третьих сторон (соседей), что ваше строение не предоставляет им никакой угрозы, и они согласны на наличие вашего самостроя на вашем земельном участке. Объяснения должны быть письменными.
  4. Информационные данные из БТИ (Росимущество), что ваше строение соответствует строительным нормам по закону.
  5. Кадастровый план участка. Можно взять из выписки из ЕГРН, если такового нет, берем сведения в БТИ.
  6. Согласие на ввод строения в эксплуатации в соответствии со строительными нормами. Необходимо привлечь к работе кадастрового инженера.
  7. Документы, удостоверяющие личность истца, а также госпошлина установленного размера.

Далее вы подаете иск в суд, после чего назначается судебное заседание. В исковом заявлении необходимо указывать сторону ответчика – местную администрацию, а также третьи лица – Росимущество, Росреестр, всех ваших соседей.

После этого начнется судебное заседание, где судья рассматривает исковое заявление и принимает дальнейшие решения по вашим действиям по легализации самостроя. Как показывает судебная практика, чаще всего такие дела рассматриваются долго. Иногда до принятия судебного решения уходит до 4-5 месяцев.

В течение судебного разбирательства к участию в заседании могут быть привлечены эксперты родственных отраслей и иные заинтересованные лица. По окончании суда вы получаете постановление, с которым необходимо обратиться в местный филиал Росреестра, где ваш самострой, признанный объектом недвижимости, будет поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера. Процедура постановки на кадастровый учет предусматривает отдельную процедуру, с которой вы можете ознакомиться у оператора кадастровой палаты. В заключении всего процесса вы получаете выписку из ЕГРН, где указываются все данные по недвижимости, в том числе реквизиты документов суда по признанию самостроя объектом ИЖС.

Легализация самостроя в Москве

Незаконно возведенной постройкой (самостроем) считается любой объект, на который не было получено разрешение на строительство. Также в эту категорию относят сооружения, не внесенные в кадастровый паспорт или межевой план, и постройки, на которые было получено предписание о сносе. Наконец, самостроем считаются здания, возведенные с нарушением целевого назначения земли (т.е. на участках, которые для них не предназначены).

Легализация самостроя возможна при соблюдении трех пунктов:

  1. У застройщика есть право вести строительные работы на земельном участке.
  2. Строение соответствует техническим требованиям и градостроительной документации.
  3. Постройка не затрагивает права третьих лиц и не несет угрозы жизни граждан.

Важно отметить, что узаконить самострой удастся лишь в том случае, если он будет соответствовать назначению участка. Например, не получится узаконить коммерческий объект, возведенный на землях сельскохозяйственного назначения.

Самострои в Москве и Московской области, которые возведены на территориях общего пользования или относящихся к зонам с особыми условиями использования, попадают под действие Постановлений Правительства Москвы № 819-ПП и № 829-ПП. Согласно этим документам, освободить участки от построек (снести их) могут даже без суда, по решению местных властей. Если у владельца сооружения нет разрешения на строительство, то необходимо как можно быстрее легализовать самострой, чтобы избежать его уничтожения.

Почему лучше не откладывать оформление самостроя?

  • Объект невозможно продать, передать по наследству, отдарить.
  • К зданию нельзя законно подключить коммуникации.
  • Самострой нельзя использовать в качестве обеспечения кредита.
  • При обнаружении незаконно построенного здания на владельца наложат штраф, а объект заставят снести.
  • Если объект не снесен, земельный участок могут изъять.
Читайте так же:  Как рассчитать компенсацию при увольнении сотрудницы после декретного отпуска

Узаконивание самостроя через Градостроительную земельную комиссию

Есть два пути легализации самовольного строительства — в административном порядке или через суд. Отметим, что прежде, чем самостоятельно обращаться в суд, необходимо предоставить доказательства попыток оформить права собственности в общем порядке.

Легализация самостроя в Москве через штраф является приоритетной для собственников недвижимости. Она позволяет в большинстве случаев сохранить объект недвижимости. Начать стоит с обращения в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости с заявлением, в котором собственник просит сохранить самострой. Государственная инспекция обязана провести проверку, зафиксировать положение здания, направить запросы в контролирующие органы с целью выявить возможные нарушения, допущенные при строительстве. Далее информация передается в Департамент городского имущества (ДГИ), где изучается профильной комиссией.

ДГИ также отправляет вопрос на согласование с различными инстанциями с целью получения информации об охранных зонах, особо охраняемых территориях, подземных коммуникациях и др. Может потребоваться получить разрешение от Москомархитектуры, Москомстройинвеста, МОЭК, Мосводоканала, МОЭСК, Мосгаза, проектной организации.

Последним этапом является согласование с Градостроительной земельной комиссией. Именно эта инстанция принимает окончательное решение о сохранении или сносесамостроя. В случае, если ГЗК откажет, можно обратиться в суд.

АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Для того, чтобы легализовать самострой через ГЗК, важно соблюсти несколько ключевых требований. Первое — земля должна быть в вашей собственности. Для участков, находящихся в государственной собственности, установлены иные правила и процедура узаконивания нелегальных строений. Второй фактор успеха — правильная территориальная зона и вид разрешенного использования земли. Не удастся легализовать жилой дом на землях сельхозназначения или офисный центр на территории, выделенной под ИЖС. Если самовольная постройка нарушает требования градостроительной документации, то сначала требуется сменить территориальную зону или ВРИ. Третий важный пункт относится к самой постройке. При ее строительстве должны отсутствовать обременения (например, под ней не должен проходить газопровод, ЛЭП и т.д.). Строение должно соответствовать нормам безопасности для жилых или общественных помещений и не нарушать права третьих лиц.

Доказать безопасность дома можно, заказав независимую экспертизу. Это один из ключевых документов для получения разрешения на строительство на самострой. Еще до экспертизы желательно проконсультироваться со специалистом и убедиться, что здание не представляет угрозы коммуникационным сетям, соседним строениям, соответствует ГОСТ и СНиП.

Легализация самостроя в судебном порядке в Москве и Московской области

Обратиться в суд с иском может только собственник или арендатор земельного участка. К заявлению потребуется приложить большой пакет документов: выписку из ЕГРН на земельный участок, технический паспорт, документы, подтверждающие соответствие строения требованиям СНиП и строительным нормам. Обязательно прикладываются бумаги, подтверждающие попытки узаконить постройку в административном порядке (отказ ГЗК и др.). Для определения размера государственной пошлины заказывают независимую оценку недвижимости.

Какие документы нужны для узаконивания постройки?

  • Полный комплект ИРД. Сюда относятся ГПЗУ, технические условия, положительное заключение экспертизы проектной документации и сам проект, схема коммуникаций. Все эти бумаги потребуются для получения разрешения на строительство.
  • Правоустанавливающие документы на землю.
  • Документы, подтверждающие факт возведения самостроя (чеки на стройматериалы, договоры с подрядчиками и т.д.).
  • Заключения и справки, подтверждающие соответствие техническим, пожарным, санитарным, экологическим требованиям.
  • Письма владельцев соседних участков/строений, подтверждающие, что их права не нарушены.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Документы с описанием постройки и указанием точного адреса (например, справка от органа технической инвентаризации недвижимого имущества).

Можно ли узаконить дом без разрешения на строительство? Нет, этот документ является обязательным, без него не удастся сохранить самострой по решению ГЗК или суда. Исключение составляют строения, которые не требуют оформления разрешения на строительство: гаражи, киоски, постройки вспомогательного назначения.

АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

В Smart Choice каждое дело по легализации строений мы начинаем с детального анализа. Нужно заранее убедиться, что здание соответствует требованиям, у земельного участка подходящий вид разрешенного использования, с документами на землю у владельца все в порядке. Только после этого мы разрабатываем план получения необходимых справок и разрешений и приступаем к оформлению ИРД. Огромный опыт в правовом сопровождении строительства и доскональное знание регламента работы государственных инстанций позволяют оформлять бумаги быстро и в соответствии с требованиями законодательства. Большинство дел удается решить в досудебном порядке.

Закон о самострое в России

Когда вступит в силу закон

Напрягаться из-за новшества особенно не стоит. Параметры приняты вполне разумные — если, конечно, вы действительно собираетесь строить обычный дом для одной своей семьи, а не дворец и не многоэтажку на продажу (см. «Важно»).

Новый закон о самострое вступил в силу с 4 августа. Понятие самовольной постройки там существенно расширено.

— Теперь самовольной признается та постройка, которая возведена с нарушением правил, которые были установлены на дату начала ее строительства и действовали на ту дату, когда постройка с нарушениями была обнаружена, — объясняет адвокат Светлана Жмурко.

Что это могут быть за нарушения? Например, дом построен на земле, на которую у его хозяина нет никаких прав или которая не предназначена для строительства жилья. Или участок-то «правильный», но постройка возведена с нарушением градостроительных и архитектурных норм, мешает соседям, угрожает здоровью и жизни окружающих.

Но есть в законе о самострое и несколько хороших моментов. Владельцев «самостроя» — а зачастую люди становятся ими вовсе не со зла — тоже решено защитить.

1. Если собственник постройки не знал и не мог знать о том, что на его землю распространяются некие ограничения — по новому закону он не нарушитель и нечего его карать постановлениями о сносе дома.

Это очень характерная история. Человек законным путем покупает землю, строит там дом, честь по чести регистрирует на него права. А через несколько лет узнает, что его земля, оказывается, в какой-то охранной зоне, где строительство жилья запрещено. А стало быть, дом — незаконная постройка и ее могут потребовать снести. Вот только никаких данных о границах этой самой зоны на момент строительства дома не было даже у Росреестра — откуда ж о них должен был знать простой гражданин?

Читайте так же:  Сухая мойка автомобилей как бизнес

2. Снос жилого или садового дома, даже если он признан самовольной постройкой, — только по решению суда. Органы местного самоуправления без суда принимать такие решения не вправе.

3. Также теперь не обязательно предполагается карать самострой сносом. В законе прописана альтернатива — для начала дать владельцу самовольной постройки возможность привести ее в соответствие с нормами и правилами, если это реально. И легализовать.

Скажем, если в индивидуальном жилом доме обнаружилось не три, а четыре этажа — весь дом ломать не надо, достаточно укоротить его на лишний этаж.

[3]

На приведение самостроя в норму и его легализацию по закону отводится от шести месяцев до трех лет — в зависимости от характера нарушений.

Как легализировать самовольную постройку в 2019 году

Когда постройка является самовольной. Исключение для ИЖС. Можно ли оформить постройку без согласия соседей?

  • нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
  • стоит на участке, не предоставленном под постройку;
  • нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
  • участок под постройкой не предназначен для таких зданий.

Обратите внимание! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС в 2019 году, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.

Можно ли узаконить постройку на собственном участке и на муниципальной земле?

  • у застройщика есть право строить на этом земельном участке (например, земля у него в собственности или получена в аренду под строительство);
  • постройка не нарушает строительных и градостроительных норм;
  • она безопасна и не нарушает права других лиц (например, владельцев соседнего участка, обладателя сервитута на участке под самовольной постройкой).

Все эти условия должны соблюдаться одновременно. Если хотя бы одно из них нарушено, то следует сначала устранить нарушение, а уж затем обращаться в суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Шаг 1 судебного оформления — составление иска

Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.

Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.

Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.

ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Шаг 2 оформления через суд: сбор необходимых документов

В список документов, необходимых, чтобы узаконить самострой через суд, входит квитанция на уплату госпошлины. В данном случае госпошлина рассчитывается от стоимости самовольной постройки (от цены иска) по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13.08.2018 № 03-05-06-03/57066). Так как постройка не имеет кадастровой стоимости, то скорее всего, придется заказать рыночную оценку. Гражданам, на чью постройку БТИ оформило техпаспорт и указало инвентаризационную оценку, повезло — такой оценкой тоже можно воспользоваться для расчета госпошлины.

  • в районный или городской суд по месту нахождения постройки, если истец — физлицо;
  • арбитражный суд по месту нахождения постройки, если истец — ИП, который предполагает использовать самострой в бизнесе, или юридическое лицо.

Шаг 3: участие в судебном заседании и регистрация права по решению суда

  • заявить ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы (в ходатайстве нужно предложить эксперта и список вопросов к нему);
  • возразить администрации-ответчику, если та считает, что здание подлежит сносу;
  • представить по требованию суда дополнительные документы.

Получив решение о признании права собственности, застройщик вправе обратиться в Росреестр и оформить наконец здание в собственность. Подробнее о процедуре подачи документов на регистрацию прав читайте здесь.

Чем грозит непризнание права на самовольную постройку

  1. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).
  2. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).

Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:

  • до 5 тыс. руб. на граждан,
  • 50 тыс. руб. — на ИП;
  • 1 млн руб. — на организацию.

ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.

Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.

Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.

Научитесь составлять управленческую отчетность в нашем новом онлайн-курсе. Собственники готовы платить за управленческие отчеты больше, чем за налоговые. Дадим алгоритм настройки отчетов и покажем, как встроить их в ваш повседневный учет.

Обучение дистанционно. Выдаем сертификат. Записывайтесь на курс «Все про управленческий учет: для бухгалтера, директора и ИП». Пока за 3500 вместо 6000 руб.

Крышу снесло

Подобных зданий у нас в стране видимо-невидимо: и жилых домов, и нежилых строений. Но рано или поздно перед их владельцами все же встает задача — узаконить нелегально возведенные стены. Так что решение Высшего суда страны по одному из подобных дел может оказаться полезным и для граждан, и для чиновников, и для судей на местах. Дело в том, что в нашем случае Верховный суд отменил все решения местных судов, принятые по «самострою» и объяснил, в каких случаях самострой можно узаконить, а в каких — нет.

Читайте так же:  Франчайзинг плюсы и минусы
Видео (кликните для воспроизведения).

Итак, в большом южном городе некий гражданин подал иск в суд с претензией к одной фирме. Истец требовал, чтобы за ним признали право собственности на магазин, который он построил за свой счет. У гражданина был так называемый договор простого товарищества с коммерсантами, у которых была в аренде земля с недостроем. Гражданин недострой достроил и получился магазин. Дальнейшие взаимоотношения строителя магазина и бизнесменов вылились в конфликт.

Дело рассматривал райсуд. Итог рассмотрения иска таков — за гражданином признано право собственности на строение: тот самый самострой. Краевой суд с этим решением согласился. А вот привлеченная к делу в качестве третьей стороны администрация города с этими решениями не согласилась. Она дошла до Верховного суда РФ. И высший суд страны, перечитав дело, заявил — все решения местных судов, признавших истца собственником самостроя, незаконны. Вот аргументы Судебной коллегии по гражданским делам ВС.

Участок земли, на котором образовалось незаконное строение, был передан городом фирме в аренду. В договоре есть условие — на этой земле коммерсантам разрешается «временное размещение магазина из облегченных конструкций». Сам же участок, на котором стоит самострой, имеет ограничения. Во-первых, участок расположен за красной линией. Красные линии на планах городов и сел обозначают территории общего пользования. А часть этого участка вообще находится в охраняемой зоне инженерных коммуникаций .

Земля в аренду изначально предоставлялась без права возведения объектов недвижимости. В договоре прописано — если земля понадобится городу, то бизнесмены обязаны даже до окончания срока аренды, вернуть участок. А если там будет постройка «из облегченных конструкций», разобрать ее в десятидневный срок.

В Земельном кодексе РФ, напомнил Верховный суд, есть 42-я статья. В ней сказано, что собственники земельных участков и граждане, не являющиеся собственниками, обязаны использовать участки в соответствии с их назначением и принадлежностью к определенной категории земель. А еще Верховный суд растолковал, что по Градостроительному кодексу, красные линии — это линии, которые обозначают существующие или планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи и линии связи, трубопроводы автомобильные дороги и железная дорога.

По СНИПам, то есть «строительным нормам и правилам», которые утверждаются минрегионом, участки общественных и жилых зданий должны размещаться в пределах красных линий. А эти линии устанавливаются в проектах планировок генпланами застройки поселений.

Ничего ни про красные линии, ни про СНИПы и генпланы ни один местный суд, решая вопрос о собственнике самостроя, даже не вспомнил. А между тем, подчеркнул Верховный суд, строительство объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном для временного размещения магазина, не соответствовало не только договору аренды. Такой самострой нарушал и Земельный, и Градостроительные кодексы одновременно.

Да, сказал Высший суд, есть правила, по которым можно узаконить самострой. Это 222-я статья Гражданского кодекса. Там четко сказано: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренном законом порядке и не только судом. Такое право может получить человек, если у него есть земельный участок в собственности, пожизненном наследовании, бессрочном владении, на котором этот самострой и находится.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом за гражданином, если сохранение этой постройки нарушает интересы «других лиц».Верховный суд заявил, что для решения подобных споров юридически значимым является факт наличия у человека, обратившегося в суд с требованием узаконить самострой, право собственности на участок со зданием. Если таких прав нет, то истец не вправе претендовать на перевод самостроя в собственность. В нашем случае гражданин не имел никаких прав на участок земли. А фирма, у которой были лишь права аренды, тоже не владела участком. На этот важнейший момент, пишет в своем определении Верховный суд, местные коллеги даже не обратили внимание.

Правда, районный и краевой суды заявили, что истец «принимал необходимые меры по оформлению правовой документации на возведенное строение». На это высший суд страны возразил — но «необходимые меры» без учета 222-статьи Гражданского кодекса и права собственности на землю, не могут быть основанием для удовлетворения требований о праве собственности.
Местным судам велено пересмотреть это дело с учетом разъяснений Верховного суда.

Как узаконить дом без разрешения на строительство?

Незаконное строительство дома на земельном участке влечет за собой административную ответственность в виде штрафа. В усложненных ситуациях исход может быть более жестким — полная ликвидация постройки. Избежать проблем вполне реально, если заблаговременно побеспокоиться о легализации объекта недвижимости. Немаловажно помнить о том, что категория земли, на которой предполагается начать строительство, должна соответствовать намеченным целям.

Что такое самострой

Статья 222 Гражданского Кодекса обозначает самострой на участке земли как сооружение, возведенное в результате нелегального строительства при отсутствии соответствующего разрешения либо без соблюдения предусмотренных правил и норм.

Подобное самоуправство мало того, что незаконно, но вдобавок не имеет никаких выгод — распоряжаться отстроенным объектом по своему усмотрению не представляется возможным. Сдать в аренду, подарить, продать — эти юридические действия будут недоступны.

При этом строительство без согласования с властями нельзя назвать чем-то неординарным. Выявление случаев самостроя происходит все чаще. В основном это связано с неосведомленностью населения. Гражданин, покупая землю, даже не подозревает, что застройка участка требует дополнительного разрешения и регистрации прав собственности на возведенное строение.

Виды нелегальных построек

Разновидности самовольных сооружений выявлены на основе типов нарушений, в связи с которыми их существование определяется как незаконное.

Основные виды включают:

  1. Отсутствие документов, дозволяющих строительство. Наиболее распространенный случай, когда вопрос узаконивания вполне решаем.
  2. Строительство на территории, не предоставленной в установленном порядке. И тут возможны 2 варианта. Первый — сооружение выстроено на участке, полученном в 90-е годы и не оформленном должным образом. Здесь обычно проблем с узакониванием не возникает. Во втором случае земля может быть занята самовольно, соответственно правоустанавливающих документов не имеется. И вот в такой ситуации легализовать самострой не удастся, скорее всего, строение обяжут снести.
  3. Застройка земли с иным целевым назначением. Например, жилой дом на лесном участке. Узаконить сооружение получится только после изменения категории разрешенного использования земельного надела. Эта процедура длительная, затратная и далеко не всегда осуществимая.
  4. Нарушение правил и градостроительных норм при постройке. Легализация допустима, но только после устранения недочетов.
Читайте так же:  Как стать банкротом физическому лицу по кредитам

Еще один вариант — намеренное начало строительства до получения разрешения. Это связано со сложностями согласования процедуры с администрацией. По причине чего человек приступает к возведению здания и в процессе занимается урегулированием всех формальностей. Чаще всего такой способ используют застройщики крупных объектов недвижимости.

Какой предусмотрен штраф

Наказание за нелегальное возведение сооружений считается достаточно жестким. И это понятно, поскольку послабление в подобном вопросе повлекло бы за собой захват территорий и хаотичную застройку земельных площадей.

По закону самовольная постройка подлежит ликвидации. Заботы о процедуре ложатся на плечи лица, ответственного за ее возведение. Вдобавок потребуется оплатить штраф.

Статья 9.5 КоАП РФ определяет такие размеры денежного наказания в случае строительства объекта без согласования с местной властью:

  • для физических лиц — от 2 000 до 5000 рублей;
  • для ИП и должностных лиц — 20 000 – 50 000 рублей;
  • для организаций — от 500 000 до 1 млн. рублей.

Использование строения без допуска такового к эксплуатации влечет штраф в размере:

  • для физлиц — до 1 000 рублей;
  • для ИП — 1000 – 2 000 рублей;
  • для предприятий, организаций — от 10 000 до 20 000 рублей.

С 2015 года органам местного самоуправления дозволяется принимать решение о сносе самовольно построенных зданий без обращения в судебные органы. Владелец объекта уведомляется о ликвидации в течение 7 дней.

Кроме того, не исключено возникновение ответственности и перед налоговыми органами. Инстанция может осуществить перерасчет за последние 3 года и вручить квитанцию на оплату предыдущих взносов. Сюда могут быть включены и штрафы за игнорирование налоговых обязательств.

Как узаконить постройку

​Несмотря на то, что случаи самостроя рассматриваются как негативное явление, практика по узакониванию таких строений довольно велика и при этом положительна. Если факт наличия самовольной постройки не скрывается и владелец сам желает легализовать сооружение, ему обычно идут навстречу, при условии, что правила и нормы строительства соблюдены.

И здесь существует 2 способа легализации объекта:

  1. Упрощенный порядок с применением закона о дачной амнистии. В этом случае все вопросы решаются с местной администрацией.
  2. Обращение в суд. Здесь потребуется подготовить исковое заявление и собрать массу дополнительных документов, главным из которых считается отказ администрации предоставить согласие на строительство. Без указанной бумаги вопрос в судебном заседании рассматриваться не будет.

Вдобавок, чтобы объект недвижимости был признан легальным, потребуется соблюсти ряд условий:

  • наличие прав на земельный надел у владельца дома;
  • соответствие постройки установленным нормам градостроения, правилам землепользования, безопасности и прочим требованиям;
  • отсутствие угрозы благополучию третьих лиц со стороны объекта.

[1]

Если в первых двух случаях, ситуацию можно попробовать изменить, то последний пункт, так или иначе, приведет к принудительному сносу здания.

Строительство дома либо иного сооружения без соответствующего на то разрешения может повлечь за собой ряд серьезных проблем, начиная от штрафного взыскания и заканчивая ликвидацией объекта в принудительном порядке. В подобной ситуации рекомендовано, как можно быстрее приступить к узакониванию самовольной постройки через суд либо посредством переговоров с местными органами власти. И пусть процедура признания строения легальным будет долгой, но в дальнейшем, это освободит владельца дома от ряда многочисленных проблем.

Как узаконить самовольную постройку на собственном участке

​Узаконить самострой на собственном участке необходимо в обязательном порядке, в ином случае о праве полноценного распоряжения строением не стоит и говорить. Вдобавок, за нелегальное возведение объекта налагается штраф, а в отдельных случаях дело и вовсе заканчивается сносом постройки. Однако если вовремя позаботиться об оформлении документации, всех перечисленных проблем можно избежать. Существует 2 варианта процедуры — признание прав в суде и решение вопроса в рамках дачной амнистии через переговоры с местной администрацией.

Самострой: суть понятия

В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.

Самостроем признают:

  • здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
  • объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для застройки;
  • строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
  • постройки, чье возведение осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.

Владелец нелегально отстроенного здания не будет обладать правом собственности в отношении него. Иначе говоря, не сможет продать объект, подарить, сдать в аренду и произвести с ним прочие юридические действия.

Интересно, что в последнее время случаи нелегального возведения строений всплывают все чаще. В большинстве своем подобное связано с неосведомленностью граждан о том, что приобретение участка земли еще не наделяет их правом строить на нем объекты недвижимости. Люди попросту не знают, что любые постройки на купленной территории требуют предварительного согласования с органами администрации.

В дальнейшем от такой неосведомленности возникают серьезные проблемы в виде штрафных санкций в размере до 1 млн. рублей, а в худшем случае — принудительный снос (если строение несет угрозу жизни, здоровью незаинтересованных лиц либо нарушает их права).

Можно ли узаконить самовольную постройку

Чтобы избежать неприятностей с вновь выстроенными объектами, следует как можно быстрее приступить к процессу легализации. Тем более что такая практика довольно распространена. Причем лицам, самостоятельно выражающим желание пройти процедуру, чаще всего идут навстречу и помогают в оформлении необходимых документов.

При этом порядок легализации самостроя с каждым годом ужесточается. Существует реестр земельных территорий, приватизация объектов недвижимости на которых строго запрещена. Поэтому прежде чем приступать к процедуре узаконивания, требуется навести справки и выяснить, не относится ли участок к такой зоне. Иначе решение по вопросу оформления постройки может быть совсем не радужным и привести к сносу здания.

Читайте так же:  Как открыть успешную частную школу в россии

В случае определения категории земельного надела следует опираться и на Земельный Кодекс РФ. Здесь можно найти акты, освещающие тему предназначения площадей, в частности, для строительства. Если земля, на которой возведен объект, для этого не подходит, потребуется предварительно перевести ее в другую категорию. Это получается далеко не всегда, что также может выступить препятствием на пути легализации постройки.

Правовой акт, описывающий особенности и основные моменты процедуры вступил в силу в 2016 году. Закон «Об узаконивании самовольных строений» под № 258-ФЗ поясняет порядок строительства и раскрывает суть методов легализации незаконных построек. Правовой акт описывает основные моменты процесса.

Существует 2 варианта как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке:

  1. решение вопроса через переговоры с местной администрацией (упрощенная легализация);
  2. узаконивание через судебные органы.

Последний вариант повлечет за собой немалые судебные издержки и, вероятнее всего, на заявителя будет наложено наказание административного характера за нелегальное строительство.

Условия процедуры

Независимо от выбранного способа легализации постройки, таковая в обязательном порядке должна отвечать ряду требований и градостроительных норм.

Основными условиями считаются:

  • земельная площадь, на которой возведен объект, находится в собственности заявителя;
  • категория участка дозволяет строительство недвижимости на нем;
  • объект строительства не должен нарушать права и интересы посторонних граждан, а также угрожать их здоровью, жизни;
  • органы государственной и муниципальной власти не имеют претензий к строению.

Если часть или хотя бы одно из требований не будут соблюдены, вероятнее всего в рассмотрении вопроса откажут до момента устранения недочетов. Если нарушения признаны особо тяжелыми, строение подвергнется уничтожению.

Важен и еще один момент. При благополучном разрешении вопроса и узаконивании самостроя будет произведен перерасчет налога за последние 3 года. Если же участок находился в собственности более 10 лет, взносы могут быть начислены за весь этот период.

Упрощенный порядок

Говоря об упрощенном варианте узаконивания нелегального строения, подразумевают дачную амнистию, закон о которой был принят еще в 2006 году. Однако с 1 января 2017 года порядок подвергся некоторым изменениям и теперь процедура проводится по более ужесточенным правилам. В частности, это касается пакета документов.

Для получения прав на самострой необходимо обратиться в местный муниципалитет и составить заявление. Также в руки уполномоченноголица потребуется передать бумаги:

  1. паспорт;
  2. согласие на ввод в эксплуатацию нового строения (бумага не требуется до 1 марта 2018 года);
  3. документы, удостоверяющие право собственности на земельный надел;
  4. технический план, включая экспликацию строения;
  5. межевой план территории, для чего потребуется зафиксировать участок в кадастре и привлечь экспертов для составления схемы.

Важно помнить, что порядок распространяется на земли сельхозназначения и территории населенных пунктов, отведенных под индивидуальное строительство, огород, дачу.

В любом случае, прежде чем обращаться в местную администрацию, потребуется уточнить ее регламент, поскольку процесс во многом зависит от конкретного региона.

Легализация через суд

Рассмотрение вопроса в суде являет собой процесс достаточно долгий и сложный. Прежде чем приступать к составлению искового заявления, следует обратить внимание на некоторые важные аспекты.

Таковыми считаются:

  • Наличие документов, подтверждающих право собственности. Если бумаг не имеется, потребуется уладить этот вопрос, обратившись в Росреестр либо МФЦ.
  • Категория земли. Если строение возведено на участке под индивидуальное строительство (ИЖС), под личное подсобное хозяйство — проблем не возникнет. Если предназначение земли иное, сначала потребуется перевести территорию в нужную категорию.
  • Наличие доказательств того факта, что объект не нарушает права третьих лиц и не посягает на их безопасность. Потребуется получить от соседей письменное пояснение относительно того, что строение не заступает на их границы и в целом не создает неудобств.
  • Соблюдение при строительстве норм и правил возведения жилых и нежилых строений. Документы следует запросить в БТИ и в канцелярии архитектурного отдела населенного пункта.

Сбором указанных документов, разрешений, пояснений следует заниматься до подачи иска в судебные органы.

Содержание иска

Целью искового заявления считается требование узаконить строение и признать право собственности на него.

В обязательном порядке освещаются моменты:

[2]

  1. вид права на землю;
  2. тип самовольно построенного объекта;
  3. сведения о физическом лице, осуществившем строительство;
  4. обоснование причин самовольного возведения объекта;
  5. факты, доказывающие отсутствие угроз посторонним лицам;
  6. подтверждение соблюдения градостроительных нормативов.

Иски такого типа обладают достаточно сложной структурой, поэтому составление документа стоит проводить совместно с юристом.

Перечень бумаг

Пакет документов не имеет строгих рамок, но вне зависимости от строения, в список входят следующие обязательные бумаги:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на земельный надел;
  • бумага, доказывающая факт регистрации права собственности на землю;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие на ввод в эксплуатацию;
  • техническая документация на участок и строение;
  • справка из БТИ;
  • пояснение от соседей об отсутствии претензий к объекту.

Дополнительно потребуется привлечь службы города, работающие по санитарному, пожарному и градостроительному направлению, для проведения экспертизы. По результатам проверки составляется акт.

Документация вместе с исковым заявлением передается в канцелярию судебного органа. В случае положительного результата по итогам заседаний, гражданин получает соответствующее постановление, с которым следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на объект.

Видео (кликните для воспроизведения).

Легализация незаконно построенного объекта недвижимости чаще всего происходит в суде. Возможно и мирное решение вопроса, но только при соблюдении всех необходимых условий. В любом случае процедура узаконивания возведенной постройки требует сосредоточенности, понимания и знания законов, а также сбора документов и тщательной подготовки. Поэтому в делах такого плана рекомендована помощь специалиста.

Источники


  1. Суворов, Н. Об юридических лицах по римскому праву / Н. Суворов. — М.: Книга по Требованию, 2011. — 362 c.

  2. Малько, А.В. Теория государства и права (для бакалавров). Учебник / А.В. Малько, др.. — Москва: Высшая школа, 2015. — 196 c.

  3. Образцов, В.А. Криминалистика. Курс лекций; М.: Право и закон, 2011. — 448 c.
  4. Селиванов, Н.А. Справочник следователя; М.: Российское право, 2012. — 320 c.
  5. CD-ROM. Теория государства и права. Электронный учебник. Гриф МО РФ. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2006. — 577 c.
Как узаконить самострой на своем участке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here