Когда участок покупать очень рискованно — это важно знать

Полезная информация по теме: "Когда участок покупать очень рискованно — это важно знать" с важными комментариями. Здесь собрана все денные по теме и сделаны выводы. Если вы не согласны с ними или есть вопросы, то для разъяснения вы всегда можете связаться с нашим дежурным специалистом.

Когда лучше покупать дачу и на что обратить внимание

Содержание статьи

  • Когда лучше покупать дачу и на что обратить внимание
  • Нужен ли садовый участок?
  • Как лучше продать дачу

Дачный участок – это выгодное вложение финансов. К тому же, это отличное место для летнего отдыха, возможность вырастить овощи и фрукты или даже завести живность, и тем самым значительно снизить расходы на продукты питания и, конечно же, возможность сбежать от городской суеты в любое время года. Но для того чтобы осуществились все эти мечты, нужно правильно выбрать дачный участок и время его покупки.

Когда покупать дачу

Особенно много предложений на рынке продаж дачных участков, как правило, в весенний период. В преддверии начала садово-огородных работ много как желающих купить дачу, так и желающих ее продать. Но и стоимость участков возрастает многократно, так как есть спрос. Наиболее дорогими всегда были и будут те участки, которые расположены в непосредственной близости от города или в его черте. Дачи в черте города приобретают чаще всего для выращивания овощей и фруктов, разведения мелкой живности, например, птицы или кроликов. Дачи в 10-30 км от города подходят для летнего отдыха и проживания.

В осенний период участки стоят значительно дешевле. К тому же, это время покупки наиболее удобное, так как можно по достоинству оценить эффективность плодоношения сада, например, или убедиться в том, что местность не шумная, воздух не загрязнен выхлопными газами, а близлежащие водоемы регулярно очищаются, и в них нет следов промышленных сточных вод. Зимой дачи стоят еще меньше, но осмотреть их детально и оценить их качество очень сложно.

Как выбрать дачу

Прежде чем приступать к выбору дачного участка, важно определиться с тем, для чего именно он приобретается. Участок для выращивания овощей лучше покупать с уже разделанной для этого землей. Тем, кто любит фрукты, нужно обратить внимание на состояние плодовых деревьев, их возраст и ухоженность.

Если дача нужна лишь для отдыха, в шаговой доступности должны быть чистые водоемы, лесные насаждения, а идеальный вариант – это участок с небольшим прудом или установленным на его территории бассейном.

В любом случае важно обратить внимание на качество подъездных дорог, наличие коммуникаций, важных для комфорта, например, электро-, водо-, газоснабжения, телефонной линии или хотя бы мобильной связи хорошего качества.

На участке должны быть, кроме дома для проживания, сараи для хранения инструмента, баня или стационарный душ, туалет, если таковых нет в доме. Внимание нужно уделить, конечно же, сохранности и износу дачного дома, ограждений, если покупатель не готов вкладывать деньги еще и в ремонт и обустройство.

Routes to finance

ОШИБКИ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ. Купить квартиру | Новостройки Санкт-петербурга (none 2019).

Существует множество способов инвестирования средств в недвижимость. Один инвестиционный подход фактически не включает собственность вообще, по крайней мере, не во время покупки. В этом типе инвестиций вы будете покупать землю, на которой будет находиться будущая недвижимость. Изучите пять рисков, с которыми вы можете столкнуться, когда инвестируете в землю.

Что может быть развито на суше?

Возможности того, что земля может быть использована, бесконечны.

В то время как требования зонирования ограничивают то, что может быть построено на конкретном участке земли, в общем, все может быть развито на необработанном участке земли. Например:

  • Односемейный дом
  • Многосемейный дом
  • Офисное пространство
  • Розничная площадь
  • Смешанная розничная и жилая площадь
  • Отель
  • Курорт
  • Strip Mall > Больница
  • Молл
  • Ферма
  • Стоянка

Какова ваша цель в покупке земли?

Прежде чем покупать кусок земли, вы должны решить, какова ваша цель для инвестиций. Существует несколько различных стратегий для рассмотрения, и это не один размер подходит для любого подхода. У двух разных инвесторов могут быть два разных подхода к одному и тому же участку земли. Кроме того, у одного и того же инвестора могут быть два разных подхода для двух разных участков земли.

Вот семь стратегий, которые следует учитывать при покупке земли:

1. Покупка и продажа:

В этом подходе вы в основном листаете землю. Вы считаете, что приобрели землю ниже рыночной стоимости и надеетесь, что можете найти другого покупателя, который готов заплатить или больше рыночной.

Вы надеетесь на быструю продажу без каких-либо дополнительных работ на своей территории.

2. Купите и удерживайте:

При таком подходе вы покупаете землю и держитесь за нее в течение определенного периода времени. Вы считаете, что земля по достоинству оценят. Вам все равно придется платить налоги на землю, а также любые дополнительные расходы на содержание земли в это время.

Это общий подход в областях, которые повторно перенаправляются. Инвестор покупает землю в надежде, что они смогут продать ее разработчику в будущем, поскольку область становится более популярной.

3. Покупка, разработка и удержание:

В этом подходе вы покупаете необработанный участок земли с целью развития земли самостоятельно. Например, вы могли бы построить комплекс таунхаусов, который вы сдаете в аренду жилым жильцам. Вы также можете решить построить торговый центр, который вы могли бы арендовать для розничных арендаторов. Другим вариантом может быть разработка постельного и завтрака, которым вы будете управлять и управлять.

4. Купите, культивируйте и удерживайте:

[2]

В этом подходе вас больше интересует использование земли, чем строительство недвижимости на земле. Например, вы можете выращивать сельскохозяйственные культуры на земле, использовать ее для скота, создать еловую ферму или создать виноградник.Вы будете активно управлять землей и надеяться получить прибыль от того, что может произвести земля.

5. Купите, пройдете процесс получения и продажи:

В этом случае вы приобретете землю, а затем пройдете процесс зонирования объекта для конкретного использования. Например, может быть участок земли, который был зонирован для коммерческого использования, но теперь, когда область развилась, это будет отличным местом для нового многоэтажного жилого здания.

Если вы сможете вернуть землю для использования в жилых помещениях, это сделает землю более ценной для потенциальных разработчиков и более желательной, так как это один дополнительный шаг, который им не нужно делать самостоятельно.

6. Покупайте, развивайте и продавайте:

В этом случае вы покупаете землю с целью самостоятельно развить землю, а затем продаете ее конечному пользователю. Например, вы покупаете землю, строите новый дом для строительства, а затем продаете его покупателю, который хочет жить в нем. В качестве другого примера вы создали виноградник и продадите его покупателю, который будет управлять и управлять виноградником.

7. Покупка, разработка и аренда:

Наконец, вы можете развить землю, а затем арендовать землю кому-то еще. Например, вы можете купить землю и решить разместить на ней стоянку, потому что там не хватает парковки в этом районе. Владелец многосемейного имущества поблизости спрашивает, могут ли они арендовать лот от вас, потому что у них недостаточно парковки для своих арендаторов.

Риски, которые следует учитывать при покупке земли

[3]

Неразвитый участок земли, несомненно, имеет бесконечные возможности. Тем не менее, вы скоро обнаружите, что есть много ограничений и проблем, с которыми вы столкнетесь, когда пытаетесь развить или продать эту землю. Правительство может ограничить тип недвижимости, который может быть построен, или способ использования земли. Вы можете столкнуться с экологическими проблемами, такими как наводнения или загрязнители.

Вот пять рисков покупки земли, о которой нужно знать:

Читайте так же:  Чем отличается ип от чп и пбоюл

Классификация зонирования Одна из основных проблем, с которыми вы можете столкнуться при покупке земли, — это проблемы с зонированием с использованием земли. В каждом городе есть план землепользования. Это в основном делит город на разные области, включая коммерческое, жилое, сельскохозяйственное, промышленное, историческое или даже смешанное использование.

Первым вопросом, с которым вам придется иметь дело, является способ использования земли. Если земля зонирована для жилого использования, и вы планируете строить жилую недвижимость на земле, то у вас нет проблем.

Однако, если вы хотите изменить способ зонирования зоны, у вас может быть битва на ваших руках. Например, земля зонирована для жилого использования, и вы хотели бы построить коммерческую недвижимость на участке. Некоторые из этих классификаций зонирования десятилетий назад, поэтому город может быть открыт для реклассификации земли, если новая функция имеет смысл с нынешним расположением города. В других случаях это не так просто.

Вам нужно будет подать в суд на город, чтобы получить землю, переклассифицированную. Многие города захотят, чтобы вы показали, что в окрестностях произошли существенные изменения, которые оправдывают изменение зонирования.Вам нужно будет представить предложение о том, что вы будете строить на сайте. Вам нужно будет показать, что ваша разработка совместима с существующим планом развития земли, который имеет город, и что он не будет иметь никаких негативных последствий, например, вызывать близлежащие районы для наводнения или увеличения трафика.

Вероятно, будут публичные слушания. Даже если вы можете получить городской совет на борту, у вас может быть отдельный бой на ваших руках с соседями, которые будут ходатайствовать, чтобы вы не смогли построить.

2. Ограничения на зонирование

Второй фактор, который следует учитывать при покупке земли, — это размер разработки, которую вы сможете построить.

Требования к резервному копированию:

Обычно существует код, который потребует, чтобы ваше свойство было построено на определенном расстоянии от соседних строк свойств. Это включает в себя фронт, который, вероятно, является улицей, двумя сторонами и спиной. Постоянные сооружения, такие как дом, гараж или палуба, должны быть построены на определенном расстоянии от линии собственности.

В зависимости от размера лота, на который вы смотрите, это может сильно повлиять на размер структуры, которая может быть построена, что потенциально делает ее нецелесообразной.

Этот код предназначен для предотвращения проблем с наводнениями. Должен быть определенный процент участка, который не покрыт, где дождь имеет способность просачиваться в почву, чтобы он не затоплял соседние свойства.

Соотношение площади этажа:

Площадь каждого этажа собственности (некоторые города включают подвалы, другие — нет) будут добавлены вместе, а затем разделены на размер участка. Общая площадь пола может составлять определенный процент от размера лота, который определит каждый город.

Вам нужно знать высоту структуры, которую вы можете построить. Если вы планируете построить трехсемейное здание, но город не позволит больше двух этажей в этом месте, инвестиции не будут иметь для вас денежного смысла.

Будут ограничения кода на размер и размещение структур, таких как гаражи и сараи. Может возникнуть требование относительно того, сколько парковочных мест вы должны иметь для собственности. Некоторые города могут даже потребовать покрытия этих пространств.

3. Экологические проблемы

Третий риск покупки сырьевой земли — вы не знаете, что лежит под землей. Вы можете столкнуться с высоким уровнем радона или асбеста. Почва может быть нестабильной и непригодной для строительства. Если вы строите на нестабильной почве, это может стать причиной взлома вашего имущества.

Земля может быть расположена в зоне наводнения. Это не конец света, если вы можете поднять свойство или изменить классификацию почвы, чтобы предотвратить наводнение. Страхование наводнений является очень дорогостоящим и может быть сделкой для потенциальных покупателей.

Есть исключения, однако. Большая часть города Хобокен, штат Нью-Джерси, находится в зоне затопления, но из-за своей близости к Нью-Йорку земля в этом районе считается очень ценной.

4. Доступ к утилитам

Насколько легко получить утилиты на месте?Это включает канализацию, водопровод, электричество, газ, телефон, кабель и интернет. У соседних объектов есть эти услуги, или ваш участок земли посередине нигде.

Если ваше имущество находится посередине нигде и не имеет доступа к канализационной линии, вы можете пройти тест на просачивание на почве, чтобы определить, можно ли установить септическую систему на этом объекте. Этот тест определяет, как быстро вода стекает через почву. Предполагая, что земля проходит испытание на просачивание, вам также придется выкопать колодец для питьевой воды, что будет легко стоить пять цифр.

Получение этих утилит на вашу собственность может стать значительным расходом. Если вы не можете получить доступ к необходимым коммунальным услугам, это катастрофа для любого потенциального развития, которое вы рассматривали.

5. Нет дохода, но расходы

Когда вы покупаете необработанную землю, на земле ничего нет, поэтому она не приносит дохода. Очень сложно получить кредит на свободных земельных участках, поэтому вам, вероятно, придется платить наличными за землю, оставляя много денег, связанных с инвестициями.

Нет доходов, но вы по-прежнему несете ответственность за расходы на землю. Основными расходами будут налоги. Вы также можете заплатить за поддержание земли, например, регулярно резать траву.

На что стоит обратить внимание при покупке земельного участка

В последние годы горожане все чаще задумываются над переездом в частный сектор. И первое , что стоит на пути желающих жить в собственном доме, — это покупка земельного участка. На какие тонкости необходимо обратить внимание во время выбора земли под индивидуальную застройку — читайте далее.

Правовое поле

Чтобы сделка прошла гладко , следует знать несколько основных положений о том , как правильно выбрать земельный участок. И не кусочек земли для садово-огородных приключений , а участок под строительство собственного дома , поскольку совершенно необходимо , чтобы его назначением было жилищное индивидуальное строительство — только в этом случае вам без хлопот гарантирована прописка в доме.

Первое , в чем следует убедиться , определены ли границы вашего потенциального приобретения ( выражаясь земельными терминами — процедура межевания). Обычно она выполняется за счет продавца.

Одновременно убедитесь в наличии топографического и кадастрового планов , после совершения акта купли-продажи они остаются у вас на руках.

Необходимо , чтобы участок был отмечен в органах госрегистрации как собственность или объект долгосрочной аренды. Ни в коем случае не оформляйте сделку при несоблюдении этого условия. Попросите , чтобы продавец зарегистрировал покупку на свое имя , в противном случае вы покупаете не саму землю , а лишь право и очередь на ее приватизацию.

Попросите также выписку из Госреестра ЕГРП о том , что участок не арестован и не заложен. Там же удостоверьтесь , что на него не наложен сервитут — право прохода или проезда через него. И , наконец , получите подтверждение того , что участок свободен от задолженности по налогам.

Окружающая среда

Однако выбор участка под строительство на этом не заканчивается. Не менее важны геодезические аспекты , которые в дальнейшем окажут непосредственное влияние на комфортность проживания в построенном доме. К примеру , необходимо определить уровень грунтовых вод , чтобы в дальнейшем не прогадать с конструкцией фундамента здания. Для этого проще всего сделать несколько неглубоких скважин ручным буром. Если примерно через час в них окажется вода , не обойтись без устройства дренажных систем. О наличии сильных весенних паводков , затопляющих подвалы , можно поинтересоваться у соседей. Но следует отметить , что даже при всех неблагоприятных ответах это еще не повод отказываться от понравившегося участка. Без подземного гаража и подвала вполне можно обойтись , заказав соответствующий проект или изменив старый.

Читайте так же:  Сколько стоит открыть пивной магазин с нуля

На выбор земельных участков для строительства может повлиять и наличие систем водо- и газоснабжения , канализации , выделенное количество электроэнергии , обустройство подъездных путей и наличие общественного транспорта , удаленность школ и магазинов , окружающий ландшафт и экология среды.

Взвешивайте свое решение , проверяйте документацию и вперед — к дальнейшему покорению жизни на собственной земле!

На заметку!

Строительство частных жилых домов осуществляется в строгом соответствии с требованиями СНиП , регламентирующих расположение дома на участке , этажность , минимальные площади и линейные размеры помещений , обеспечение санитарной , пожарной безопасности жильцов.

Что выгоднее: дом или участок?

Александр Галенцов,
юрист компании «Агент 22 Юрист»:

Выбирая земельный участок , будущий собственник в первую очередь должен определиться , для чего он покупает эту землю. Если целью покупки участка земли является возведение дома , то приобретать следует только участки , где получение разрешения на строительство возможно.

Кандидат в застройщики может приобрести земельный участок под строительство индивидуального жилого дома только либо в границах земель населенных пунктов ( земли поселения), либо за пределами границ населенных пунктов , то есть на землях сельскохозяйственного назначения , но тогда вид разрешенного использования — для дачного строительства или хозяйства. Тут все строго по закону: с правом застройки или без.

Покупать участок земли лучше в том месте , где уже есть возможность подвода коммуникаций. Иначе , купив участок даже за небольшие деньги , вы рискуете тем , что вам придется вложить значительные средства , чтобы иметь возможность подключиться к электричеству , газу , водопроводу.

Приведу в пример Бельмесево. Это деревня , а рядом коттеджный поселок Бельмесево. Цены на участки разные. Если покупать участок в деревне , то платить придется только за подключение тех коммуникаций , которые уже есть , и проведение их от центральных линий к вашему участку. В коттеджном поселке другая ситуация , там общие коммуникации , которые построены и оплачены всеми жителями по принципу долевого строительства. То есть , чтобы коммуникации провести к себе в дом , нужно оплатить общие , уже проведенные по поселку. А это порядка 300−500 тысяч. Иначе , не оплатив долевку , вы не сможете получить разрешение на подключение. Кроме того , в долевку не входит проведение газа , этим тоже должны заниматься сами жители коттеджного поселка. В итоге встает вопрос: что выгоднее — купить готовый дом с уже проведенными коммуникациями или пустой участок под будущее строительство? Ответ таков: если есть материальная возможность приобрести жилой дом сразу — нужно это делать. Если же возможности такой нет , выход один — приобрести земельный участок по своим возможностям и постепенно строить дом на свои или заемные средства.

Заниженная цена в договоре купли-продажи

Некоторые продавцы предлагают покупателям указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную стоимость. Чем может быть продиктовано это желание и насколько опасна такая покупка для будущего собственника, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

Почему продавцы занижают цену квартиры в договоре?

Обычно продавцы скрывают реальную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах при ее продаже. Другая причина – разрыв в стоимости жилья и уровня «белых» доходов.

Рассмотрим первый вариант. Тут важно знать, когда возникает налог. Итак, если квартиру подарили или она была получена по наследству, то, чтобы не платить налог при ее продаже, надо ждать не менее трех лет. А если жилье было получено в собственность после 2016 года – до пяти лет. Однако владелец хочет продать квартиру раньше этих сроков, и при этом сэкономить на налогах. Отсюда и возникает схема с заниженной ценой.

Второй вариант – когда сами покупатели просят указать в договоре купли-продажи неполную стоимость. Это происходит, когда у человека, приобретающего дорогую недвижимость, к примеру, большие «серые» доходы. В этом случае к нему могут возникнуть вопросы относительно источника средств на покупку такого жилья, что ему, конечно, не нужно.

Чем важно знать продавцу?

Согласно текущему законодательству, налоговая взимает налоги с 70% от кадастровой стоимости, если цена, указанная в договоре, ниже этой стоимости. Это придумано, чтобы помешать продавцам уйти от налогов в сделках с недвижимостью.

Видео (кликните для воспроизведения).

Вообще налоговая может доказать, что реальная стоимость продажи квартиры выше указанной в договоре, и потребовать от продавца уплатить налог и штраф. Задача службы состоит в том, чтобы отследить правильное отчисление налогов и перевести их в пользу государства. Штраф за неподанную декларацию составит 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки.

А Вы, как покупатель, можете потерять налоговые вычеты. Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд.

Чем заниженная цена опасна для покупателя?

Для покупателей договоры с заниженной ценой довольно рискованны: очень часто такую схему используют для обмана. Например, мошенники вступают в сговор с хозяевами квартиры (обычно пенсионерами). Вместе с тем под разными предлогами они убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной. Аргументы следующие: «Не знали, что делали», «Ввели в заблуждение», «Цена не рыночная, дешево продали». Суд часто встает на сторону бывших хозяев и возвращает квартиру, а вот покупатель получает лишь ту сумму, что прописана в договоре.

Как понять, что квартира продается по заниженной цене?

Необходимо выполнить анализ рынка и посмотреть реальную стоимость продажи похожих вариантов. Если схожие объекты в том же районе продаются за 6 млн рублей, с ремонтом – от 6,5 млн, а Вам предлагают купить жилье за 5,5 млн рублей со всей отделкой, то стоит насторожиться. Как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Покупка земельного или дачного участка: что нужно знать

Приобретение земельных владений, по большей части, связаны с желанием человека обрести загородную усадьбу или, если бюджет семьи не позволяет столь значимые расходы, — купить дачный участок для возделывания земли.

Целевое и экономическое предназначение предусматривает подразделение всех земель российского фонда на несколько разновидностей:

  • сельскохозяйственные угодья;
  • участки водного и лесного фондов;
  • земли для промышленных объектов;
  • территории для размещения населенных пунктов и ИЖС;
  • земли, имеющие статус особой охранности;
  • земли запаса;
  • территории общей собственности.

Из всего перечня земельных наделов продаже подлежат только участки под строительство домов или коттеджей, для ведения дачного или подсобного хозяйства.

Как выбрать подходящий участок

Прежде чем принять окончательное решение по поводу приобретения земельного надела, потенциальному владельцу целесообразно определиться с предназначением будущей покупки и тем видом собственности, к которому относится выбранный участок. Это могут быть:
  • земли, имеющие отношение к государственной собственности;
  • территории муниципального распоряжения;
  • земли общей совместной и общедолевой принадлежности;
  • собственности федеральных органов и субъектов РФ;
  • земли и территории в частном распоряжении.

При намерении купить земельный/дачный участок потенциальный собственник должен удостовериться в возможности покупки и предстоящего освоения земли. Для этого рекомендуется обратиться в Земельный комитет по территориальной принадлежности и узнать, кому именно принадлежит территория, планируемая к покупке.

О том, что нужно учесть на этапе выбора земельного участка — на видео

Где узнать об ограничениях использования участка

Прежде чем осуществить сделку по приобретению земельного участка покупателю следует получить сведения о существующих ограничительных распоряжениях – судебных решениях, аренде, залоге, сервитуте. Обезопасить себя от возможных претензий третьих лиц можно, заказав выписку из ЕГРП в территориальных филиалах Роснедвижимости, озвучивающей полную информацию об объекте недвижимости.
Читайте так же:  Новые идеи бизнеса в европе

Оформить соответствующий документ заинтересованное лицо может либо в территориальном подразделении Росреестра, либо в ближайшем отделении многофункционального центра предоставления госуслуг (МФЦ).

Обратившись в отдел архитектуры и градостроительства муниципальных поселений будущий землевладелец сможет узнать о планируемом использовании близлежащих к приобретаемому земельному массиву территорий – строительстве линейных сооружений, промобъектов, ограничительных мерах в использовании участка для нужд государственных и федеральных органов.

Как оформить и зарегистрировать право собственности

При совершении акта покупки дачного либо земельного участков надлежит четко представлять, какие действия и в какой последовательности необходимо осуществлять на каждой фазе этого серьезного процесса.

Всю процедуру приобретения условно можно разделить на следующие укрупненные этапы:

  1. сбор и cверка документации;
  2. составление договора купли-продажи с обязательной проверкой каждого пункта и всех существенных положений контракта;
  3. расчет с предыдущим собственником имущества – из соображений безопасности лучше использовать банковские сейфовые ячейки;
  4. регистрация сделки в Росреестре.

По существующему законодательству такие сделки подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого в Росреестр предоставляются следующие бумаги:
  1. документы, удостоверяющие личность. Для юридических лиц – правоустанавливающие пакет документации, для физлица или его представителя — паспорт, нотариально удостоверенную доверенность на совершение сделки;
  2. заявление на регистрацию с перечнем объектов недвижимости;
  3. квитанцию о проплаченной пошлине (копия и оригинал);
  4. документы – основания на приобретаемую недвижимость ;
  5. четыре экземпляра договора купли-продажи;
  6. акт о приеме/передачи объекта, подписанный обеими сторонами;
  7. кадастровый паспорт или план земельногодачного участка (копия, оригинал). Если он был предъявлен при предыдущей сделке, то в последующем представление не требуется;
  8. сведения о нормативной стоимости участка;
  9. нотариальное согласие супруга/супруги продавца на отчуждение земельного участка.

Перечень, состав и количество необходимых бумаг заранее уточняется в территориальном МФЦ. Заявителю на руки выдается расписка, подтверждающая получение и принятие необходимого комплекта документов.

Как обезопасить предстоящую сделку

В последнее время участились случаи сделок купли-продажи земельных участков по фальшивым, поддельным документам с недостоверными данными.

Чтобы сделка носила безопасный характер, следует убедиться в подлинности и достоверности всех документов, относящихся к процессу приобретения земельного или дачного участка, и сличить их с данными сайтов госорганов.

Продавец должен предоставить полный пакет документов для заключения договора купли-продажи. Предъявленный к подписанию договор необходимо изучить на предмет внесения всех тонкостей и нюансов согласно существующих сведений о предмете сделки. И только после этого вносить задаток.

Не лишним будет проверка паспортных данных как продавца, так и его супруга/супруги и убедиться в правильности сведений о прописке, семейном положении. А также истребовать нотариально удостоверенное согласие второй половины на осуществляемую сделку.

Как проверить историю земельного участка

Проверку истории земельного участка и проведение экспертизы юридической чистоты необходимо осуществить до момента его приобретения, чтобы обезопасить себя от рискованных сделок с непорядочным продавцом. Осуществление таких мероприятий поможет избежать различных претензий со стороны третьих лиц на право собственности и судебных разбирательств в будущем. Для этой цели собирается, выверяется и анализируется вся общедоступная информация об участке – кому в данный момент принадлежит и по какому праву, кто бывший владелец, какие сделки осуществлялись с земельным массивом.

В результате выверки и анализа необходимо выявить:

  • к какой категории земель относится участок и его состав;
  • существующие требования третьих лиц к земельному участку либо наличие текущих судебных разбирательств;
  • наличие обременений и ограничений права использования;
  • доскональное соблюдение процедуры размежевания земельного участка;
  • присутствие объектов недвижимости на исследуемом объекте;
  • информацию об использовании территории, планируемой к покупке, в хозяйственных целях.

Вся необходимая и полезная для будущего собственника информация может быть почерпнута из следующих бумаг:

  1. свидетельство о праве собственности – указывает на документы основания, содержит характеристику объекта, кадастровый номер;
  2. правоустанавливающие документы — договоры купли/продажи, дарения, наследования и т.д. Рассмотреть их с точки зрения правомочности и соответствия остальным документам. Проследить как можно глубже хронологию сделок с земельной недвижимостью.
  3. паспорт кадастровый – предоставляет данные о категории, границах, стоимости, сведения о правах, собственниках.
  4. землеустроительное дело – информирует о межевании и согласовании границ и месте их нахождения.
  5. публичная кадастровая карта – указывает месторасположение земли, площадь. Наложение границ земельного участка можно отследить на спутниковых картах.
  6. выписка из ЕГРП – озвучивает действующие данные и сведения по участку.
  7. визуальная отождествление на местности – предоставляет возможность ознакомиться с реальным положением дел, а также выявить расхождения в натуре с данными на бумажных носителях.

Покупка земельного участка с соблюдением всех правовых норм потребует от будущего собственника значительное количество времени и сил. Для того чтобы процесс приобретения не затянулся и финал истории покупки был удовлетворительным, уместно обращение к опытным юристам.

Как правильно покупать земельный участок, чтобы впоследствии не пришлось «разгребать» проблемы? Ответ — на видео

Об основных «подводных камнях», которые ожидают неопытного покупателя земельного участка рассказывает юрист.

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

При покупке участка под строительство помимо общеизвестных проверок нужно обращать внимание на три важных нюанса: различие между арендой и собственностью, правовой статус участка и наличие «красных линий». Подробно об этом рассказывает руководитель юридического отдела ФРК «Этажи» на территории города Волгограда и Волгоградской области Иван Половко.

Собственность и аренда

В первую очередь вы как покупатель должны разбираться в понятиях «собственность» и «аренда». Если Вам предлагают купить землю, которой текущий собственник владеет на праве аренды, не обманывайте себя и называйте вещи своими именами. Вам предлагают приобрести право аренды земельного участка, а следовательно, вопрос, связанный с правом собственности на такой участок, будете решать Вы совместно с государственными и муниципальными органами. Здесь есть два негативных момента:

  • право аренды рано или поздно завершится, и Вы потеряете землю со всем, что уже успели на ней построить;
  • далеко не все земельные участки можно оформить в собственность.

Совет: не обращайте внимание на участки, которые принадлежат другому человеку на праве аренды. Если все-таки Вам очень понравился арендованный участок, сходите на прием к специалисту комитета по землепользованию районной администрации и задайте три вопроса:

  1. На каких условиях выдается право аренды на земельный участок и есть ли какие-либо ограничения?
  2. Можно ли будет оформить земельный участок в собственность и что для этого нужно?
  3. И если можно, то какой срок будет отведен для выполнения условий для приобретения земельного участка в собственность?

Если решили купить право аренды на земельный участок, совместно с текущим владельцем обязательно отвезите уведомление о переуступке прав аренды в приемную районной администрации, даже если сам сотрудник комитета говорит, что в этом нет необходимости. В итоге у Вас на руках должно быть уведомление, на котором будет стоять штамп о том, что районная администрация это уведомление приняла.

Правовой статус земельного участка

Второй, и не менее важный момент, – это правовой статус земельного участка. Под словами «правовой статус» я имею в виду то, каким образом установлены границы земельного участка. Варианта опять же два: либо они установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ, либо не установлены.

Получить информацию о правовом статусе земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (выписка ЕГРН). Интересующая Вас информация содержится в графе «Особые отметки». Не поверите, но в этой графе так и написано: «Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ». В этом случае можно выдыхать. Если же отметки имеют иное содержание, стоит вчитываться и разбираться.

Читайте так же:  Как заработать деньги в инстаграме

Возможным негативным последствием является то, что Вы купите участок, границы которого не будет соответствовать данным ЕГРН, и, по-простому говоря, он окажется меньше того, за который Вы заплатили.

Красные линии

И третья особенность, которую я назову «красные линии», на мой взгляд, самая неприятная и незаметная в покупках земельных участков. На самом деле все довольно-таки просто. Любой наш город исчерчен «красными линиями», и, как бы забавно ни звучало это словосочетание, эти линии могут сыграть с Вами очень неприятную шутку. «Красная линия», если говорить человеческим языком, это, например, линия электропередач, или центральный водопровод, или охранная зона аэропорта, или территория, в рамках которой установлен особый режим использования земель. Как я уже говорил, это очень неприятная особенность, и неприятная она потому, что Вы абсолютно без проблем можете купить землю, по которой проходит одна, две, три «красные линии» и больше. Вы будете его полноправным собственником, однако построить замок свой мечты на своем участке Вы не сможете, так как нарушите режим использования этого земельного участка. Правда, сможете поставить будку для собаки, которая будет охранять голую землю.

Как обезопасить себя? Ну, во-первых, при покупке задайте продавцу вопрос: «Отмежеван ли земельный участок?» Если межевание земельного участка, а точнее установка границ земельного участка на местности, производилось, то всю информацию об этом земельном участке, в том числе о «красных линиях», Вы сможете увидеть в межевом деле. Если же межевания не было, Вы можете заказать в администрации градостроительный план земельного участка или территории, который будет изготавливаться 30 дней, но в итоге вы будете знать на 100 %, что, как и почему можно строить на этой земле.

Резюмируя, можно сказать следующее. Если планируете приобретение недвижимости, обратитесь к профессионалам, которые помогут Вам и подобрать Вашу мечту, и проверить ее на юридическую чистоту, и даже приобрести ее в собственность.

Участки без подряда: макро- и микрофакторы, влияющие на цену. В центре внимания – коммуникации и статус земли. Чем опасна дешевизна и привлекателен «неликвид»

Лето – удобное время для покупки участков без подряда. Сезон это «пиковый», и цены держатся на высоком уровне. Однако покупателю хорошо видны достоинства и недостатки товара, риск купить «неликвид» снижается. В то же время идеального продукта не бывает. Иные покупатели ради экономии могут согласиться купить участок с каким-нибудь «брачком», который при некоторых усилиях можно превратить в преимущество. Но для этого надо знать, что покупать, и ориентироваться в секретах ценообразования на земельные наделы.

Портал www.metrinfo.ru недавно писал об особенностях сезонной покупки (см. статью «Участки без подряда: преимущества летней покупки перед зимней. Риски минимальны. На какие скидки можно рассчитывать сейчас») и обещал рассказать о других критериях, от которых зависит стоимость земли. Выполняем наше обещание.

Факторы влияния: география
Цены на участки без подряда прежде всего зависят от удаленности от МКАД. Так что если ваш бюджет ограничен, то придется забираться подальше. «Дешевым может быть участок только на значительном удалении от Москвы — более 70 км», — говорит Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию ООО «Абсолют менеджмент».

Значение имеют и направление, и экологичность: «Самым дорогим традиционно остается запад. Помимо Рублевки, это Новорижское, Киевское, Можайское, Ленинградское шоссе. Высоко ценятся северные направления — Ярославское и Дмитровское. Становятся популярнее и южные магистрали: Калужское, Симферопольское и Каширское шоссе. А минимальная стоимость участков «при прочих равных» на восточном и юго-восточном направлениях: Горьковском или Рязанском шоссе», — рассказывает Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы «Интегра».

Также стоимость земли зависит от транспортной доступности, местоположения поселка и его видовых характеристик: «Для покупателей важны незагруженность трассы, наличие в шаговой доступности водоема или лесных массивов, железнодорожной станции и автобусной остановки, но в то же время удаленность от оживленных магистралей», — утверждает Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». «В пример можно привести земли вблизи строящейся скоростной магистрали Москва — Петербург. Это очень существенный фактор ожидаемого роста стоимости участков на Ленинградском направлении», — говорит Наталья Белова, руководитель офиса «Варшавский» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость».

Цены и коммуникации
Важный аспект — набор коммуникаций. «Наименьшая цена устанавливается на участки без коммуникаций», — сообщает Игорь Будинов, директор по маркетингу КП «Долина Имений». «Чем набор коммуникаций полнее, тем участок дороже, и бОльшую часть цены составляют «мокрые сети» (водопровод и канализация) и газ. Кроме того, цена тем выше, чем больше мощность электрической сети, выделенная на одно домовладение, — рассказывает Анна Шишкина (Абсолют менеджмент). – А еще существенный фактор — внутрипоселковые дороги. Асфальтовое покрытие дорог добавляет в затраты девелопера 300-600 долларов США в расчете на сотку».

С коммуникациями надо быть особенно внимательными. Во-первых, довольно часто более дешевые участки обеспечены только электричеством, а решать вопрос с газификацией, водоснабжением и канализацией предлагается индивидуально, а это немалые затраты, которые обычно перекрывают разницу в стоимости. Во-вторых, коммуникации могут быть в полном объеме, но в рекламных листовках указываются привлекательные цены, не учитывающие их стоимости, и на деле оказывается, что участок стоит в 2-3 раза дороже. А в-третьих, бойтесь недорогих участков без подряда, где еще нет коммуникаций, а есть только обещания, что они обязательно будут в ближайшее время. «К сожалению, были случаи, когда недобросовестный застройщик продавал нарезанную землю под видом участка без подряда, а потом исчезал с полученными деньгами. А покупатель оставался с землей, но без коммуникационных сетей», — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Чем опасна дешевизна
Проблемы с купленным участком могут быть и в случае несоответствующего вида разрешенного использования земли, на которой он находится. Известно, что строить можно только на землях, предназначенных для индивидуального жилищного или дачного строительства. «Большая же часть земли (около 99%), продаваемой сегодня, была когда-то сельскохозяйственной, и перевод участков в несельскохозяйственные часто спорен. Например, владелец земли мог не подать документы на преимущественное право выкупа сельскохозяйственной земли, либо могла быть нарушена процедура перевода, например, не оплачен штраф за вывод земли из сельхозоборота. Известны случаи оспаривания правомерности скупки сельхозпаев, потому что она происходила с использованием рейдерских методов. Возможны сотни моментов, которые могут повлиять на правовой статус земли, и разобраться с ними может только юрист, специализирующийся на земельных вопросах», — говорит Владимир Яхонтов.

Цены и инфраструктура
Еще один фактор, влияющий на стоимость участков без подряда, на который указывает Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный Проект», — инфраструктура проекта. Чем больше в поселке планируется социальных и развлекательных объектов, тем выше цены. А Анна Шишкина («Абсолют менеджмент») к факторам, влияющим на стоимость земли, добавляет размер поселков. Есть постоянные затраты, распределяющиеся на домовладения, и чем их меньше, тем выше стоимость отдельного участка.

Микрофакторы
Все вышеуказанные критерии – это так сказать «макрофакторы», а есть еще «микрофакторы», от которых зависит стоимость каждого конкретного участка в поселке. На цену влияют площадь, конфигурация, ландшафтные, видовые и геодезические характеристики, местоположение. «Дешевле стоят участки при въезде (это, как правило, первая очередь застройки). Земля в средней зоне на 10-15% дороже, а например, участки, располагающиеся на берегу водоема или рядом с лесом, стоят, как правило, на 30-50% больше аналогичных участков в центре поселка», — рассказывает Игорь Будинов (КП «Долина Имений»).

В последнем случае разница может составлять и 100-200%, особенно если участок не просто находится рядом с водой, а имеет выход к водоему. «Например, в нашем коттеджном поселке «Эра», расположенном на Волге, участки с собственным выходом к реке стоят около 170 тыс. руб. за сотку, а в глубине поселка — около 60 тыс. руб. за сотку. Разница вполне объективна, ведь в первом случае можно соорудить причал или баню на воде», — говорит Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи». Дорого обходятся и залесенные участки (т.е. с расположенными на них лесными деревьями): как утверждает Анна Шишкина («Абсолют менеджмент»), они на 15-25% выше средней стоимости участка в поселке. Это связано и со сложностью проведения работ на залесенных участках, и с повышенным спросом на подобные наделы, особенно внушительной площади.

Читайте так же:  Кто может рассчитывать на налоговые каникулы для ип - виды деятельности

А вот наделы, которые находятся по соседству с другими населенными пунктами, с неудобными для застройки и организации сада и огорода рельефом и/или формой, например, с сильно выраженными неровностями, заболоченные или в виде треугольника, как отмечает Юлия Севериненко («ЗемАктив»), считаются неликвидом и стоят значительно дешевле.

По данным «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2010 — 2011 годы», которое провел аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена участков без подряда к нынешнему лету составила 3,75 млн руб. За эту сумму покупатель получает около 17,5 соток земли – это средний размер участков без подряда, представленных сегодня на рынке.

Стадия поселка: готовность — выше, цены — тоже
Цена зависит от готовности всего поселка. «Готовность» означает, что коммуникации к поселку подведены (разводить по участкам их можно позднее), есть удобные подъездные пути к наделу и какая-то инфраструктура имеется. «Таким образом, самая низкая цена за сотку — на начальной стадии освоения земельного массива», – говорит Антон Корниенко, коммерческий директор ООО «Земли Московии». «В зависимости от степени готовности проекта цена может возрастать до 30%», — уверяет Евгений Шевченко, директор по продажам MULTIGROUP Development. По мнению же Валерия Мищенко, председателя совета директоров Kaskad Family), с начала реализации поселка до его практической готовности стоимость участков может увеличиваться даже в два раза.

«Если же рассматривать более детально, то обычно возведение забора, офиса продаж и завершенное межевание прибавляют к стартовой стоимости примерно 5%, дороги и внутриплощадочные коммуникационные сети – еще 5%, внешние сети — 10%, и наконец, начало застройки – примерно 5% к стоимости», — рассказывает Алексей Гусев («Загородный Проект»).

Таким образом, в финансовом плане выгоднее всего покупать землю без подряда на самом начальном этапе освоения поселка. Но только обязательно надо помнить, что это сопряжено с рисками. «Например, девелопер может не соблюсти сроки подведения коммуникаций, скажем, в случае низких темпов продаж. А если приобретается участок в уже готовом поселке, покупатель гарантировано не столкнется с долгостроем», — рассуждает Дмитрий Гордов («Интегра»).

Менее рисково покупать участок, когда в поселке уже появились дороги, внешний забор и въездная группа с охраной. «Ведь если такие инвестиции девелопером уже сделаны, вероятность развития проекта очень велика», — уверяет Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»). Еще меньше риск, если коммуникаций пока нет на участке, но они уже есть в поселке. «Правда, в этом случае следует обратить внимание на фактическое наличие газа и воды в трубе и электричества в проводах, — советует Игорь Будников (КП «Долина Имений»), — а подтверждением могут служить акты ввода соответствующих сетей в эксплуатацию».

Желая совершить оптимальную сделку, надо четко понимать и собственные планы по застройке. «Если планируется быстрое строительство и заселение в максимально сжатые сроки, то вариант приобретения участка на начальном этапе строительства поселка не подходит. Стандартный срок подведения коммуникаций на весь поселок и введения их в эксплуатацию около 1,5 — 2 лет от начала реализации проекта, поэтому для скорого новоселья лучше приобретать землю в более завершенном поселке, где коммуникации находятся либо на этапе введения в эксплуатацию, либо уже введены», — предлагает Анна Шишкина («Абсолют менеджмент»). К тому же и на «финишной прямой» могут быть предложения по вполне привлекательным ценам.

Неликвид и «лакомые» кусочки
По мнению большинства экспертов, когда проект близок к окончанию, в продаже остаются либо самые неказистые и неликвидные участки, например, в оврагах, у дороги и шумных объектов инфраструктуры и в отдалении от реки или леса, либо «люксовые» наделы с большой площадью и удачным расположением, которые не купили из-за сравнительно высокой стоимости. «В нашем поселке «Алешкино» есть участок без подряда, который по характеристикам можно отнести к бизнес-классу: большая площадь, расположен на отдельной поляне, со всех сторон окруженной лесом. Но из-за большой площади его стоимость значительно отличается от среднего «ценника» участков», — рассказывает Юлия Севериненко («ЗемАктив»).

Однако, как сообщает Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»), для многих девелоперов комфортнее как можно быстрее завершить стадию продаж и заниматься благоустройством проекта, а кому-то нужны деньги для реализации последующих поселков, поэтому часто последние нераспроданные участки продаются со скидкой в независимости от их характеристик. «Например, в начале весны, когда наш поселок «Novoрижский» находился на финальной стадии продаж, около месяца действовала акция «Последние 100 участков по цене 4,9 млн руб.», — рассказывает Наталья Белова («Инком-Недвижимость»). «И не всегда в финале остаются самые неудобные участки, наоборот, их выбирают в середине реализации из-за более низкой цены. По нашему опыту, если ценообразование правильное, то в конце обычно остаются обычные участки, не распроданные по какому-либо стечению обстоятельств: например, клиенты вносят задаток, а потом не могут расплатиться, или сначала выбирают один участок, а потом просят заменить его на другой – побольше либо поближе к родственникам или друзьям. Неоднократно мы давали на них скидки, именно потому что клиенты боялись, что остались самые плохие участки, а нам хотелось завершить продажи на конкретном объекте. Правда, скидки не превышали 5-10%», — рассказывает Анна Шишкина («Абсолют менеджмент»).

Видео (кликните для воспроизведения).

Кроме того, понятие «неудобный» субъективно: если девелопер и большинство покупателей считают участок непривлекательным, не значит, что он не подойдет всем. «Например, в нашей практике были клиенты, которые специально искали участки с оврагом для реализации интересных архитектурных решений», — говорит Анна Шишкина. И в таком случае «неудобный» участок может стать очень выгодной покупкой при минимальных рисках – поселок ведь почти достроен.

Источники


  1. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, 2013. — 432 c.

  2. Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (постатейный); Юркомпани — М., 2012. — 520 c.

  3. Институт истории естествознания и техники им. С. И. Вавилова. Годичная научная конференция. Том 2. История химико-биологических наук. История наук о земле. Проблемы экологии. История техники и технических наук. — М.: Ленанд, 2013. — 440 c.
  4. Ведихин, А. Forex от первого лица. Валютные рынки для начинающих и профессионалов / А. Ведихин. — М.: Омега-Л, 2005. — 428 c.
  5. Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному Закону от 8 августа 2001 г. №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринемателей» / А.Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2014. — 286 c.
Когда участок покупать очень рискованно — это важно знать
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here