Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку

Полезная информация по теме: "Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку" с важными комментариями. Здесь собрана все денные по теме и сделаны выводы. Если вы не согласны с ними или есть вопросы, то для разъяснения вы всегда можете связаться с нашим дежурным специалистом.

Выкуп ипотечных квартир

Выплата жилищного кредита является весомой нагрузкой на семейный бюджет, осилить которую получается далеко у всех.

В этом случае на помощь приходит выкуп ипотечных квартир, особая процедура, выгодная как для продавца, так и для покупателя.

Первому она позволяет избавиться от долговых обстоятельств, а второму – сэкономить очень неплохую сумму.

Зачем продается такое жилье?

Главными причинами для продажи ипотечной недвижимости являются:

  • Потеря работы, существенное снижение уровня доходов, тяжелая болезнь заемщика и другие факторы, не позволяющие совершать ежемесячные выплаты по кредиту;
  • Желание и возможность улучшить жилищные условия. В этом случае продажа одной квартиры позволит приобрести другую (в лучшем районе, с большей площадью и т. д.);
  • Бытовые и семейные обстоятельства – свадьба, смена места жительства, развод, неадекватные соседи, плохое состояние жилья, строительство по соседству шумного развлекательного центра, изменение маршрутов общественного транспорта и пр.

Особенности процесса

Выкуп ипотечного жилья имеет несколько характерных особенностей, среди которых можно выделить как положительные, так и отрицательные. Чтобы принять правильное решение, нужно ознакомиться с ними поближе.

Плюсы:
  • Сниженная стоимость – на покупке такой недвижимости можно сэкономить немалую сумму (порой она достигает 500 тыс. руб.);
  • Быстрая регистрация прав собственности – объясняется заинтересованностью государства в регулировании спорных вопросов;
  • Возможность получить дисконтную скидку в размере 15% от общей стоимости жилья (действует при покупке квартиры на торгах).

Минусы:

  • Проблемы с бывшими заемщиками – должник может отказаться выезжать из квартиры, а так как жилье уже перешло в собственность нового владельца, ему придется самостоятельно заниматься решением данного вопроса;
  • Попытки прежних владельцев оспорить решение банка о взыскании ипотечной недвижимости – такие дела выигрываются крайне редко, но если так происходит, квартиру нужно вернуть. Деньги, потраченные «пострадавшим» на текущие расходы и регистрацию в ЕГРН, возврату не подлежат;
  • Имущество, купленное в кредит, может быть заложено сразу в нескольких кредитных учреждениях. При этом основной банк может об этом не знать. Подобная ситуация приведет к тому, что уже после продажи остальные кредиторы обратятся в суд с требованием выплатить им материальную компенсацию;
  • Сложности с выселением из ипотечной квартиры прописанных в ней иждивенцев (несовершеннолетних и людей с ограниченными физическими возможностями);
  • Претензии супруга (и) по поводу продажи общей собственности. Избежать такой ситуации поможет согласие мужа или жены на продажу недвижимости, заверенное у нотариуса. Если продавец не может представить такой документ, лучше отказаться от сделки.

Чтобы исключить все риски, покупателю необходимо внимательно изучить предоставленные документы, посетить регистрирующий орган и выяснить список прописанных лиц, а также удостовериться в том, что квартиру у должника забрали по решению суда. Кроме того стоит узнать, не подавал ли бывший владелец ходатайства, призванного оспорить данное решение.

Как можно продать ипотечную квартиру?

Выкупить приобретенное в кредит жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Напрямую у собственника

В этом случае реализацией арестованной недвижимости занимается сам должник, однако все его действия согласуются с кредитной организацией.

Основным недостатком данного метода является высокая стоимость квартиры, ведь бывший заемщик наверняка захочет не только полностью рассчитаться с долгами, но и оставить себе определенную сумму.

Существенное снижение цены возможно только тогда, когда поджимают сроки (на продажу жилья дается всего 3 месяца), или же когда покупатель наотрез отказывается от предложенных условий (можно ссылаться на проблемы, связанные со снятием ипотечной квартиры с обременения).

Кроме того продавец может предложить покупателю купить ипотечное жилье вместе с долгом. Схема сделки такова: покупатель дает заемщику задаток, суммы которого достаточно для погашения долгов, тот оплачивает остаток кредита, снимает квартиру с обременения и продает свободное от банковских притязаний жилье обычным способом.

Для покупателя этот вариант является не только самым быстрым, но и самым рискованным. Дело в том, что в любое время после получения задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, пропасть из зоны видимости, попасть в больницу или даже умереть.

Конечно, благодаря нотариально оформленному договору закон будет на стороне пострадавшего, но решение вопроса может сильно затянуться.

Способ 2. Через аккредитованные риэлтерские агентства

Так как продажей квартиры занимается риелтор, а сам банк не получает никаких «левых» доходов, цена может быть любой – как высокой, так и низкой.

В этом случае процесс выглядит следующим образом:

  1. Заключение договора о переходе прав на жилье от должника к банку.
  2. Продажа квартиры.
  3. Погашение задолженностей.
  4. Возвращение бывшему владельцу недвижимости остатка денежных средств (если они есть).

Нередко банки продают залоговое жилье новым клиентам, обратившимся за получением ипотеки. Главным преимуществом подобных предложений является сниженная ставка по кредиту.

Способ 3. Открытый аукцион

Может ли банк выкупить ипотечную квартиру? Данный способ применяется при наличии серьезных просрочек по кредиту, невозможности производить дальнейшие выплаты или же отсутствии у заемщика времени и возможности самостоятельно заниматься продажей арестованного жилья.

В этом случае банк выставляет квартиру на интернет-аукцион. Сделка проводится по решению суда и является безопасной как для продавца, так и для покупателя. Аукционы могут проводить только специализированные учреждения. Срок реализации составляет 2 месяца с даты с ареста.

Процедура проходит по следующей схеме:

Любое нарушение правил или несоблюдение инструкции чревато тем, что торги будут признаны недействительными. Судебный иск по этому поводу может подать любое заинтересованное лицо.

Документы для покупки ипотечного жилья

Согласно законодательству, действующему на территории России в 2019 году, для выкупа ипотечной недвижимости необходимо собрать следующие документы:

  • Разрешение финансовой организации (если реализацией занимается сам заемщик);
  • Внутренние паспорта всех собственников;
  • Свидетельства о рождении (для несовершеннолетних до 14 лет);
  • Технические бумаги на продаваемый объект;
  • Выписка из домовой книги формы №9 – позволяет убедиться в том, что в квартире никто не прописан;
  • Справка из ЖЭКа либо ТСЖ, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети). В этом случае продавец должен доказать, что продажа недвижимости не ухудшит условия их жизни. Разрешение оформляется только при участии обоих опекунов или усыновителей (даже если они живут в разных городах и находятся в разводе);
  • Заключение независимого оценщика (необходимо для переоформления ипотеки);
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  • Разрешение второго или бывшего супруга на продажу (если жилье было куплено в браке).
  • Читайте так же:  Заполнение формы 51 по образцу заполнения расчетной ведомости

    Этапы процедуры

    Выкуп ипотечных квартир у банка проходит в несколько этапов:

    Как видите, российское законодательство предусматривает несколько возможностей для продажи ипотечного жилья. Остается только выбрать подходящий вариант и взвесить все «за» и «против».

    Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку

    Смотрите видео по теме статьи

    Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Можно ли продать квартиру с ипотекой?

    В минувшем году на ипотечном рынке страны наблюдался настоящий бум. Россияне, пользуясь выгодными условиями, ринулись оформлять ипотеку. Сегодня некоторые из них понимают, что погорячились и хотят избавиться от ипотечного груза ответственности. Можно ли продать ипотечную квартиру и как лучше это сделать?

    По оценкам экспертов, в минувшем году россияне получили в банках ипотечные кредиты на сумму в 3 трлн рублей. Это в 1,5 раза больше показателя 2017 года.

    Хороший спрос россиян на ипотеку поддерживался сразу несколькими факторами. В-первых, ставки по ипотеке в течение года находились ниже отметки в 10%, что стало рекордно низким значением. Свое влияние на эту ситуацию оказала ключевая ставка ЦБ. Подробнее об этом читайте в нашем материале «Повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Суть и последствия».

    Во-вторых, на рынок выходило много новых проектов от строительных компаний, что стимулировало участников рынка понижать цены и предлагать хорошие скидки на покупку недвижимости.

    В-третьих, на рынке немало госпрограмм поддержки ипотечников. Государство стремится помочь различным слоям населения в вопросе покупки жилья на выгодных условиях.

    Хотя на рынке сложились идеальные условия для покупки жилья в ипотеку, тем не менее порой к данному способу обращаются морально неподготовленные граждане. Взять ипотеку – это только первый шаг. Нужно обладать железной дисциплиной, умением прогнозировать события, чтобы на протяжении всего срока не пропустить очередной платеж и довести выплату долга до своего логического завершения.

    К сожалению, во время ипотечного бума было немало граждан, которые не имели достаточно средств даже на оплату первоначального взноса. Вместо того, чтобы накопить нужную сумму, они оформляли потребительский кредит, средства которого шли на первый взнос по ипотеке.

    Учитывая падение реальных доходов населения, а также высокую закредитованность, заемщик может оказаться в достаточно сложной ситуации. И, если он понимает, что больше не потянет ипотеку, то ему придется найти способ быстро избавиться от нее.

    Досрочное погашение

    Самым простым способом закрыть ипотечный вопрос будет досрочное погашение ссуды. Конечно, непросто найти средства, если заемщик попал в сложную ситуацию, но вполне возможно ему захотят помочь родственники или знакомые. После досрочного погашения ипотечного кредита он сможет снять обременения с квартиры и продать ее, чтобы расплатиться с друзьями, которые одолжили денег.

    [2]

    Этот способ хорош тем, что не требует длительных согласований с банком, улаживания иных бюрократических тонкостей. Можно сделать все достаточно быстро и при этом без лишних сложностей.

    Если взять займ у родных или знакомых не получается, то можно попробовать схему привлечения средств со стороны покупателя жилья. Иными словами, есть гражданин, которому очень приглянулась квартира с ипотекой, и он желает ее купить. Он передает продавцу часть средств на погашение ипотеки. После снятия всех ограничений платит оставшуюся часть и получает квартиру.

    Правда, и в этом случае в роли покупателя должен выступать знакомый человек, который доверяет продавцу. Найти покупателя с улицы, который пожелает рискнуть своими деньгами, будет очень сложно.

    Под контролем банка

    Второй вариант можно назвать самым распространенным. Заемщик, который решил продать ипотечную квартиру, обращается в банк и объясняет ситуацию. Для банка такие случаи не являются редкостью, поэтому он не просто даст добро на реализацию квартиры, но и, возможно, окажет помощь в поиске покупателя. Иногда на сайтах банков можно встретить разделы, где выставлены на продажу ипотечные квартиры. При желании на квартиру даже можно оформить кредит на весьма выгодных условиях.

    Если заемщик будет самостоятельно заниматься поиском покупателя на ипотечную квартиру, то весь процесс будет происходить следующим образом. Сначала заемщик находит потенциального покупателя и приходит с ним в банк. От покупателя требуется погасить остаток задолженности по ипотечному кредиту. При этом в данном случае больше вероятность того, что покупатель согласится, поскольку переводить средства он будет банку и под контролем финорганизации, которая выступает в сделке в роли арбитра.

    Одновременно покупатель закладывает в банковскую ячейку денежные средства, которые являются разницей между итоговой стоимостью квартиры и той суммой, что гражданин уже выплатил банку. Эти деньги получит продавец, но только после того, как квартира перейдет в собственность покупателя. Это условие должно обеспечить интересы всех участников сделки.

    Далее банк снимает все ограничения с квартиры. Подробно об этом процессе мы писали в материале «Как избавиться от обременения после погашения ипотеки?». Когда будут закончены бюрократические процедуры, покупатель и продавец уже без участия банка подписывают договор купли-продажи жилья. Продавец получает доступ к ячейке, покупатель получает квартиру.

    Перевод долга

    Есть еще один способ решить ипотечную проблему, но данный вариант сразу можно отнести к экзотическим. Он подразумевает перевод долга и ипотечной квартиры на третье лицо. Покупатель выплачивает продавцу квартиры часть средств, а остальное платит банку по кредиту. Когда он полностью выплатит кредит, то сможет снять ограничения с квартиры и свободно распоряжаться своим имуществом.

    Однако на практике такие сложные способы практически не встречаются, поскольку таят в себе слишком много нюансов. Например, банку нужно снова оценивать кредитоспособность заемщика, чтобы убедиться в его платежеспособности. Если потенциальный покупатель не подходит под требования банка, то сделка не состоится.

    Кроме того, придется менять собственника недвижимости и залогодателя. Это достаточно серьезная бумажная работа и большие риски для банка, который не заинтересован в подобной чехарде. Именно поэтому банки ждут от своих заемщиков, желающих закрыть ипотечный вопрос, либо досрочного погашения долга, либо продажи жилья под контролем банка с одновременным закрытием кредитного договора.

    Читайте так же:  Как уволить работника переводом с его согласия

    Налоги после продажи жилья

    Если владелец ипотечной квартиры смог избавиться от своего актива, то ему нужно проверить себя на предмет уплаты подоходного налога. Платить его должны продавцы недвижимости, если владели имуществом меньше определенного минимума. Он установлен на уровне 5 лет. Таким образом, гражданам, которые, например, были собственниками жилья меньше данного срока, придется заплатить 13% в доход государства. Если же жилье было в собственности больше срока, то ничего платить не нужно.

    Подоходный налог в 13% взимается только с полученной прибыли. Иными словами, если гражданин купил жилье за 2 млн рублей, а продал за 2,3 млн рублей, то ему нужно будет заплатить НДФЛ с 300 тыс. рублей.

    Для некоторых категорий граждан установили исключения, которые позволяют избежать уплаты налога. Так, для граждан, которые получили свои квартиры по наследству или в подарок от близких родственников, установлен минимальный срок владения метрами на уровне 3 лет, а не 5 лет, как в общем случае. На трехлетний срок также могут рассчитывать граждане, которые получили свое жилье в результате приватизации.

    У граждан, которые получили новое жилье по программе реновации, будут подсчитывать общий срок владения, как новым, так и старым жильем. Если он превышает 5 лет, то платить налоги им не придется.

    На какую сумму обычно берут ипотеку?

    По данным НБКИ, в минувшем году россияне в среднем брали на покупку квартиры в ипотеку около 2,2 млн рублей.

    Если смотреть с точки зрения возрастных групп, то наибольшие суммы ипотеки наблюдаются у граждан старше 40 и младше 50 лет. Им банки выдавали почти 2,4 млн рублей. Самые скромные суммы ипотеки зафиксированы у заемщиков старше 65 лет. Они берут обычно не более 0,9 млн рублей.

    Молодым заемщикам до 25 лет банки выдавали в среднем по 1,75 млн рублей. Ипотечные кредиты клиентов 25-29 лет были чуть выше 2 млн рублей.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке

    Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков. И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита. Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

    В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

    Возможные причины продажи

    На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

    1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
    2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
    3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

    Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

    Почему сложно продать ипотечную квартиру

    Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

    Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

    В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

    В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

    Как продать квартиру в ипотеке

    На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

    Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

    Способ №1. Досрочное погашение

    Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

    • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
    • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
    • затем он же снимает обременение с квартиры;
    • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
    • происходит выплата оставшейся части денежных средств.
    Читайте так же:  Нужны ли загранпаспорт и виза для поездки в турцию

    Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

    Способ №2. Продажа заемщиком

    Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

      Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  • Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  • Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.
  • Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

    Способ №3. Реализация банком

    По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

    Способ №4. Продажа долговых обязательств

    Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

    Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

    Необходимые документы для сделки

    Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

    Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

    • договор купли-продажи;
    • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
    • технический паспорт на реализуемое жилье.
    • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

    Часто задаваемые вопросы

    Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

    Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

    Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

    Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

    Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки. Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

    Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

    Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

    • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
    • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
    • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

    Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

    Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

    Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

    • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
    • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
    • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.
    Читайте так же:  Новые правила регистрации ип

    Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

    Уплата налога с продажи

    В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

    Специалисты утверждают, что это возможно при соблюдении ряда условий. Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговой. Это означает, что закладная на нее хранится в банке и полноценным собственником вы становитесь только после полного погашения долга. Однако продать недвижимость можно. Для этого необходимо согласовать решение с банком, получить одобрение и выполнять условия банка.
    Согласно нормам Федерального закона «Об ипотеке» залогодатель обладает правом продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку, если кредитная организация даёт согласие на это и в договоре об ипотеке не предусмотрено иного.

    [1]

    Хорошо ли относятся кредитные организации к подобным действиям со стороны их клиентов? Чаще всего сотрудники активно помогают при продаже, находят покупателя, подбирают удобные и безопасные способы расчетов.

    Продажа ипотечного жилья на сегодняшний день не является редкостью, поэтому можно не бояться и смело приступать к активным действиям.

    Если банк даёт добро, то возможны такие варианты:

    • сделка, организованная собственником;
    • сделка, организованная банком.

    [3]

    Согласование продажи с банком

    Итак, следует обратиться в банк с указанием причины продажи. Они могут быть следующие:

    • Владелец прожил в квартире и понял, что она не подходит ему.
    • У владельца нет постоянного дохода, в связи с чем он не может погашать ипотеку.
    • Возникла необходимость расширить или уменьшить жилплощадь в связи с увеличением семьи или, наоборот, с разводом.

    Всегда обдумывайте и четко формулируйте причину, по которой вы хотите продать недвижимость, будьте готовы предоставить необходимые документы с вашей.
    Банк рассмотрит вашу заявку и решит, является ли причина уважительной. Затем вам дадут разрешение или отказ.
    Можно попытаться продать недвижимость без согласования с банком. В этом случае, либо вы погашаете ипотеку за счёт средств, вырученных с продажи, либо новый собственник обязуется выплачивать ипотеку.

    Условия банка

    Сбербанк обычно идёт навстречу своим клиентам, и, в большинстве случаев, заёмщику разрешают продать залоговую квартиру. При этом необходимо выполнить ряд условий.

    1. Заёмщик должен заплатить комиссию за досрочное погашение кредита. Это делается с целью минимизации рисков.
    2. Продавец и покупатель должны заключить договор, который подтвердит, что сделка действительно состоится.
    3. Если заёмщик ищет покупателя самостоятельно, то последний обязан выплатить остаток долга банку.
    4. Банк в идеале самостоятельно занимается оформлением необходимых документов, поэтому операция будет максимально безопасной.

    Особенности юридического оформления продажи квартиры в ипотеке

    Покупка и продажа залоговой квартиры – дело непростое, подразумевающее определенные риски. Чтобы их уменьшить и предоставить участникам сделки дополнительные гарантии, сделку можно провести:

    • с использованием ячейки в банке (если осуществляется расчет наличными);
    • с открытием аккредитивного счета (если расчет безналичный).

    Также необходимо подготовить и правильно оформить соответствующие документы.

    Необходимые документы для сделки

    1. Справка из банка о том, что задолженность погашена.
    2. Выписка о снятия обременения с жилья.
    3. Договор ипотечного кредитования.
    4. Справка о государственной регистрации кредитного соглашения из Росреестра.
    5. Документы, удостоверяющие личности сторон сделки.

    Процедура продажи

    При условии, что заёмщик хочет самостоятельно оформлять сделку о продаже, необходимо следующее:

    1. Согласовать решение о продажи с сотрудником Сбербанка.
    2. Составитьзаявление о расторжении соглашения, предоставить документы.
    3. Найти покупателя.
    4. Уплатить сумму долга банку.
    5. Если сумма недвижимости превышает сумму долга, то часть денег отдать банку, часть – передать продавцу.
    6. Получить закладную и документ, подтверждающий отсутствие задолженности после погашения долга.
    7. Снять обременение с жилья.

    Есть ещё способ – продать ипотечную задолженность, то есть перевести ее на другое лицо. В случае продажи – на покупателя. Получается, что он добровольно берет на себя долговые обязательства перед банком, получая взамен права собственности на квартиру. Вся процедура оформляется по закону, у сторон есть соответствующие документы, так что риски быть обманутым не так уж велики. Однако банк согласится на подобную сделку только в том случае, если покупатель соответствует всем требованиям, а именно: имеет достаточный стабильный доход, официально трудоустроен. Это означает, что он сможет погасить задолженность.

    Обратите внимание, что при переоформлении задолженности условия для нового заёмщика не всегда останутся прежними. Например, условия ипотеки для молодой семьи не совпадают с условиями для других категорий граждан.
    Нелишним будет обращение к риэлтору, ведь в таком случае можно рассчитывать на профессиональный подход к вашей ситуации.
    На особых условиях реализуется недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала. Это достаточно сложно. Хотя алгоритм действий тот же.

    Совсем по-другому нужно действовать при продаже квартиры в военной ипотеке.

    1. Оповестите банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с целью продажи недвижимости.
    2. Подайте заявление на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, тогда будет возможность повторно приобрести квартиру по военной ипотеке.
    3. Выясните у сотрудников банка оставшуюся сумму долга.
    4. Получите документы о снятии обременения.
    5. Получите свидетельство о собственности в ЕГРП.

    Всегда будьте внимательны, не забывайте перечитать договор перед его подписанием.

    Что делать, если банк не даёт согласие на продажу

    Не всегда банк разрешает заёмщику продать квартиру, приобретенную в ипотеку. Возможно, причины продажи не слишком убедительны, или покупатель не соответствует требованиям.
    В таком случае можно постараться продать без участия банка, не получая его согласия. Алгоритм действий такой:

    1. Найти покупателя.
    2. Договориться с ним, чтобы тот расплатился наличными. Тогда сразу можно внести оставшуюся сумму задолженности.
    3. Получить разницу через ячейку в отделении.
    4. Покупатель ждёт, пока с квартиры снимется обременение.
    5. Оформить договор купли-продажи.
    Читайте так же:  Как сделать студию звукозаписи дома

    Такой вариант имеет место быть, однако, не каждый согласится приобрести залоговую недвижимость. Вообще, в таком случае рискуют обе стороны, ведь не факт, что это не мошенничество.

    Можно занять деньги на погашение задолженности у знакомых, закрыть ипотеку и потом, на правах настоящего собственника, совершать с ней действия. Когда квартира будет передана, вы сможете вернуть долг.

    Итак, мы рассмотрели особенности продажи ипотечной недвижимости. Надеемся, что данная информация стала для вас полезной и помогла ответить на некоторые вопросы. Помните, что каждый случай индивидуален, поэтому он рассматривается сотрудниками в индивидуальном порядке. При вынесении решения учитываются все факторы и обстоятельства. Кредитная организация также не обязана придерживаться конкретной схемы действий, ведь ей необходимо защищать и свои права.
    Желаем вам , чтобы проблемы с недвижимостью обошли вас стороной. Пусть все получится! Удачной сделки!

    Можно ли продать квартиру в ипотеке

    Сложно, но можно. Таков ответ на вопрос: «Можно ли продать квартиру в ипотеке?» Придется повозиться, потратить время на оформление документов, но такая операция возможна. О том, как совершить данную сделку и о механизме продажи – читайте ниже.

    Все ипотечные квартиры – это квартиры с обременением, то есть продать или подарить ее нельзя без оповещения и разрешения банка. Потому первым делом нужно обратиться с этим вопросом в банк. Банки без восторга воспринимают просьбу о продаже ипотечной квартиры. Это не выгодно, потому что банк теряет деньги при досрочном погашении ипотечного кредита. Некоторые российские банки ответят твердое «нет», другие одобрят сделку.

    При обращении в банк нужно будет обязательно указать причину продажи имущества. Чаще всего это:

    • Неплатежеспособность. Потеря работы, финансовый кризис, болезнь – и непогашенная сумма становится неподъемной.
    • Необходимость другого жилья. Возможно, финансовая ситуация плательщика, наоборот, улучшилась, и он хочет купить квартиру большей площади. Или в семье планируется пополнение, и нужны лишние метры для нового жителя. Переезд в другую страну или просто в другой город – тоже в этот пункт.

    Как продать квартиру в ипотеке?

    Существуют несколько способов, как продать заложенную в банке квартиру.

    Самостоятельная продажа квартиры с согласия банка. Заемщик сам находит покупателя, готового погасить кредит. Для этого вначале заключается договор задатка, а затем он заверяется у юриста. В нем прописывается: покупатель погашает банковскую задолженность, а после того получает квартиру в собственность.

    Следующий шаг – выплата кредита и процентов по нему. Когда рассчитаетесь с банком, он должен выдать справку о снятии задолженности и закладную.

    Далее – снимаем обременение с квартиры: убрать в свидетельстве собственности соответствующую отметку. Как говорилось ранее, пока недвижимость находится под обременением ипотеки, заемщик не может продавать и дарить квартиру. Чтобы совершить данную процедуру, нужно прийти в УРФС (Управление регистрационной федеральной службы) и написать заявление. С собой нужно иметь следующие документы: паспорт квартиры, договор купли-продажи, справку из банка о погашении задолженности, закладную.

    После всех этих процедур можно, наконец, продать квартиру и скинуть ипотечный камень с души и кошелька.

    Новый покупатель чаще всего покупает недвижимость за собственные сбережения. Но что делать, если нашелся покупатель, который тоже хочет взять ипотечный кредит. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, такому же «ипотечнику»? Первым делом узнайте, есть ли у такого покупателя деньги для оплаты доли стоимости квартиры и хватит ли их для оплаты банковского долга. Если хватит – с таким покупателем можно совершать сделку.

    Продажа квартиры с помощью банка. Если об одной мысли о продаже ипотечной квартиры у Вас болит голова, можно переложить часть забот на банк: он сам подыщет покупателя. Но не ждите выгодной сделки. Перед банком стоит задача – погасить долг – и никакой другой. Потому банковская организация не будет ждать выгодного предложения, а согласится на любое.

    Банк подготовит предварительное соглашение и предоставит депозитные ячейки, чтобы совершить сделку. Покупатель зачислит деньги на два счета. Один нужен для оплаты кредита и процентов по нему, а на втором будут храниться оставшиеся деньги за квартиру. Деньги со второго счета окончания оформления сделки переходят к продавцу.

    Продажа с помощью рефинансирования

    Можно досрочно выплатить долг, если оформить кредит в другом банке на более выгодных условиях. Если процентная ставка в новом банке будет ниже как минимум на два процента – в такой сделке есть смысл. Некоторые банки разрабатывают специальные программы по рефинансированию ипотечных кредитов.

    Продажа без уведомления банка. Можно найти покупателя, который заплатит наличными за квартиру, и этими деньгами буден оплачен кредит. То есть заемщик просто досрочно выплатит основной долг, если это возможно. Но в случае, если банк узнает о продаже, он может расторгнуть договор купли-продажи. Кроме этого, банк может выставить штраф за нарушение договора (статья 301 Гражданского кодекса). Не рекомендуем пользоваться этим способом.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

    Как и в другом банке, в Сбербанке можно получить согласие на продажу квартиру в ипотеке, если предоставить уважительную причину. В случае преждевременной выплаты придется выплатить денежный штраф. Размер санкций должен быть прописан в договоре. Для продажи имущества, взятого по ипотеке, понадобится оформить следующие документы:

    • Договор задатка
    • Закладную на квартиру
    • Договор купли-продажи
    • Справку из банка об отсутствии задолженности
    • Документ, подтверждающий снятие обременения.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Остаток долга можно погасить досрочно с помощью материнского капитала. А после этого оформить необходимые документы, снять обременение – и продать квартиру.

    Источники


    1. Конституционный судебный процесс / ред. М.С. Саликов. — М.: Норма, 2015. — 416 c.

    2. Ведерников, А. Н. Конституционное право личности на судебную защиту в законодательстве и судебной практике России / А.Н. Ведерников. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2017. — 152 c.

    3. Марчалис, Николетта Люторъ иже лютъ. Прение о вере царя Ивана Грозного с пастором Рокитой / Николетта Марчалис. — М.: Языки славянской культуры, 2017. — 870 c.
    4. Белецкий, А.С. Настольная книга судебного пристава-исполнителя / А.С. Белецкий. — М.: АСТ, 2015. — 881 c.
    Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here